遼寧省丹東市中級(jí)人民法院

民事二審判決書(shū)

繼承糾紛（2021）遼06民終1184號(hào)

上訴人（原審被告）：吳某，女，1938年8月4日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住遼寧省丹東市振興區(qū)。
上訴人（原審被告）：由某，男，1968年10月17日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住遼寧省東港市。
二上訴人共同委托訴訟代理人：譚竣澤、于丹園，均系遼寧鑫磊律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某，女，1967年3月17日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住遼寧省丹東市振興區(qū)。
法定代理人：劉某（王某丈夫），男，1964年6月2日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住遼寧省東港市。
委托訴訟代理人：萬(wàn)玉榮，遼寧德奎律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告王某系王**貴的女兒，患有二級(jí)精神殘疾。被告吳某系被告由某母親。王**貴與吳某于××××年××月××日登記結(jié)婚，其晚年同吳某共同生活，主要由吳某照料。坐落于丹東市振興區(qū)房屋原承租人為王**貴。2018年10月2日王**貴去世。2019年8月12日，被告吳某將房屋承租人無(wú)償變更為被告由某。同年8月26日，被告由某又將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人劉凱。經(jīng)原告申請(qǐng)，本院委托遼寧正大房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)前述房屋價(jià)值予以評(píng)估，該公司作出評(píng)估意見(jiàn)，確定估價(jià)房屋價(jià)值364600元。評(píng)估費(fèi)3646元。

一審法院認(rèn)為，公有房屋的承租人，對(duì)該房屋有占有、使用、收益的權(quán)利，對(duì)房屋的處分也并未受到較大的限制，故承租權(quán)具有較大的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)可繼承，即原告王某及被告吳某均有繼承的權(quán)利。若權(quán)利人沒(méi)有明確的意思表示或經(jīng)權(quán)利人同意，與權(quán)利人結(jié)婚或同住，并不能產(chǎn)生權(quán)利共有的法律后果。被告吳某于2019年8月12日將房屋承租人無(wú)償變更為被告由某時(shí)，雖經(jīng)房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，但房屋管理部門(mén)也系形式審查，并不因此排除、否定原告的權(quán)利。故吳某將案涉房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給由某，其行為已損害原告的權(quán)利，應(yīng)對(duì)原告予以賠償。參考評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估意見(jiàn)，酌定由吳某向原告賠償182300元。被告由某與吳某系母子關(guān)系，其無(wú)償取得承租權(quán)后又轉(zhuǎn)賣(mài)他人而獲得利益，故由某也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于被告出示的落款處為“王**貴”的遺囑，因主要內(nèi)容為打印，故不符合自書(shū)遺囑的法定形式，且沒(méi)有其他無(wú)利害關(guān)系人簽名及見(jiàn)證，對(duì)其效力無(wú)法認(rèn)定。
本院認(rèn)為，案涉房屋是公有住房，被繼承人王**貴雖不享有所有權(quán)，但具有合法的承租權(quán)。公有住房承租權(quán)是一種物化的債權(quán)，具有客觀存在的交易價(jià)值，具備獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，在使用性質(zhì)上與用益物權(quán)相似，具有占有、使用、支配、轉(zhuǎn)讓等特征，各地也允許公有住房使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易，因此，從其權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利取得方式以及公有住房管理模式的發(fā)展進(jìn)程上看，公有住房承租權(quán)作為遺產(chǎn)繼承，并不被法律所禁止。本案中，王**貴死亡后，吳某、王某對(duì)案涉房屋均具有承租權(quán)。吳某未經(jīng)王某同意，擅自將案涉房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給由某，由某私自出售房屋獲取利益，其行為已損害了王某的合法公益。一審法院參考評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉房屋市場(chǎng)價(jià)值作出的評(píng)估意見(jiàn)，判令吳某、由某連帶賠償王某房屋市場(chǎng)價(jià)值損失的50%，并無(wú)不當(dāng)。上訴人主張其出售案涉房屋只獲得了19萬(wàn)元購(gòu)房款，應(yīng)以變賣(mài)的房款作為遺產(chǎn)繼承，并提供了其與案外人李恩泉（買(mǎi)方）、丹東市正信置業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司于2019年7月30日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同予以證明，因該證據(jù)僅能證明簽約的事實(shí)，不足以證明合同是否履行及價(jià)款是否實(shí)際支付等情況，且即使該合同已實(shí)際履行，上訴人以明顯不合理低價(jià)出售房屋的行為，也同樣侵害了王某的合法權(quán)益。故對(duì)上訴人提出的該項(xiàng)上訴主張，本院不予采納。

綜上所述，吳某、由某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理4018元，由上訴人吳某、由某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)曹立新
審判員李秀潔
審判員孔亮亮
法官助理劉嚴(yán)
書(shū)記員李益寧

2021-07-20

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