武威市涼州區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）甘0602民初5740號

原告:彭某，女，1991年1月19日出生,漢族，甘肅省金昌市人，住金昌市。
被告：甘肅星光商業(yè)管理有限公司。
住所地:甘肅省武威市涼州天豐街北側(cè)紅星時代廣場1-3號樓負一層商業(yè)001號。
法定代表人：陳某，系該公司總經(jīng)理。
被告：甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地：甘肅省武威市涼州區(qū)新城區(qū)緯四路南側(cè)經(jīng)二路西側(cè)。
法定代表人：蔡某，該公司執(zhí)行董事。
共同委托訴訟代理人：阮某，系甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兼甘肅星光商業(yè)管理有限公司員工。

根據(jù)雙方當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定如下事實:2016年9月11日，彭某與星光公司、星泓公司簽訂了武威紅星時代廣場商品房委托經(jīng)營管理合同,該合同約定：彭某將其位于武威市××區(qū)面積為32.27平方米房號為C3074的房屋出租并全權(quán)委托給星光公司經(jīng)營管理；該商品房的委托經(jīng)營管理期限為10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；房屋的租金2017年10月1日至2019年9月30日每季度為8897元，2019年10月1日至2021年9月30日每季度為10009元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣彭某應承擔的稅費后于第二個收費季度的第一個月內(nèi)將前一個季度的租金支付至彭某指定的銀行賬戶，如星光公司不能按時支付租金，每逾期1日，按應付款項每日萬分之三向彭某支付違約金。當星光公司逾期60日后，由星泓公司全權(quán)擔保負責支付星光公司應付租金及所產(chǎn)生的違約金等。合同簽訂后，彭某將涉訴房屋交付給星光公司租賃并管理使用。從2019年7月起，星光公司未按約定向彭某支付房屋租金。彭某遂起訴要求星光公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期間的房屋租金83266.15元及違約金，并要求退還以代扣稅金為名收取的款項3588.46元。審理中，彭某并未就代扣稅金3588.46元提交相關(guān)證據(jù)。

本院認為，彭某與星光公司、星泓公司簽訂的房屋委托經(jīng)營管理合同內(nèi)容合法，意思表示真實，屬有效合同，依法具有法律約束力，雙方當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。星光公司租賃并全權(quán)經(jīng)營管理彭某的房屋，理應按合同約定的期限、數(shù)額支付房屋租金及其違約金。從2019年7月1日起至2021年3月31日止，星光公司應付的房屋租金為68951元，但2021年4月1日至2021年6月30日期間的房屋租金10009元由于截止到法庭開庭辯論終結(jié)，給付租金的期限尚未屆滿，故對彭某主張的該部分訴求本院不予支持，彭某可以在期限屆滿后另行主張。鑒于2020年第一季度確屬全國及我市新冠肺炎疫情爆發(fā)期，星光公司的公告中已明確免除其商戶2月份的租賃費和物業(yè)費，且星光公司經(jīng)營的星光購物中心紅星時代廣場于2020年1月27日至2020年2月22日暫停營業(yè)屬實，本案存在新冠肺炎疫情的不可抗力因素，故應對星光商業(yè)公司應承擔的租賃費酌情予以減免，結(jié)合當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營狀況實際，本院將C3074房屋減免的租賃費數(shù)額確定為3002.7元（2020年第一季度租賃費10009元÷90天×暫停營業(yè)期間27天）；據(jù)上，星光公司應當向彭某償付2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租賃費數(shù)額為65948.3元（68951元-3002.7元）。租金減免后違約金應作相應的減免，從2020年5月1日起至2021年6月30日共425天減免的違約金數(shù)額為382.84元（3002.7元×日萬分之三×425天）。截止2021年6月30日，違約金總額確定為6410..96元（6793.80元-382.84元）。綜上，星光公司拖欠彭某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金65948.3元元及截止于2021年6月30日的違約金6410.96元的事實有確實充分的證據(jù)予以證實，其合理的訴訟請求本院予以支持；對于其余不合理的訴求，本院不予支持。對于后續(xù)違約金，應按合同約定繼續(xù)計算。對于星光公司抗辯違約金明顯過高，請求依法予以調(diào)整的辯解理由，因星光公司不能舉證證明彭某訴請的違約金超過《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，故該辯解理由本院不予采信。星泓公司作為合同擔保方，在合同中承諾了全權(quán)擔保支付的保證責任，且尚在保證責任承擔的期限之內(nèi)，按照現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定應按一般保證擔責，但按照當時的法律規(guī)定應按連帶責任保證承擔保證責任，且適用當時的法律規(guī)定更有利于保護當事人的合法權(quán)益，維護社會和經(jīng)濟秩序，故星泓公司應當承擔連帶保證責任；彭某請求星泓公司承擔直接付款責任并互負連帶責任沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。對于彭某請求星光公司退還代扣稅金3588.46元的主張，由于代扣稅金的行為屬于代理行為，屬另一法律關(guān)系，且彭某沒有提供代扣數(shù)額的具體證據(jù)，彭某可以在核實納稅金額后另行選擇以欠付租金或者代理人違約之法律關(guān)系向星光公司主張權(quán)利，為此，對彭某的這一訴訟請求，本院不予論處。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百七十九條、第五
百八十五條、第五百九十條、第七百零三條、第七百二十一條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款、《中華人民共和國擔保法》第三條、第十八條、第十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、甘肅星光商業(yè)管理有限公司支付給彭某2019年7月1日至2021年3月31日期間的房屋租金65948.3元；
二、甘肅星光商業(yè)管理有限公司支付給彭某2019年11月1日至2021年6月30日期間的違約金6410.96元；2021年6月30日以后的違約金繼續(xù)按合同約定計算；
上述兩項，限于本判決生效后30日內(nèi)付清；
三、甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述給付款項承擔連帶清償責任；
案件受理費2190元，減半收取1095元，由彭某負擔295元，甘肅星光商業(yè)管理有限公司、甘肅星泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔800元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省武威市中級人民法院。

審判員盛強
書記員任昱婧
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2021-07-25

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