山東省濟南市中級人民法院

民事二審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）魯01民終6368號

上訴人（原審被告）：寇某某，男，1973年3月6日出生，漢族，住濟南市。
委托訴訟代理人：李裕林，山東聚軒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：欒某某，女，1974年9月28日出生，漢族，住濟南市。
委托訴訟代理人：李英亮,山東魯翼律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某，女，1981年11月1日出生，漢族，住濟南市。
委托訴訟代理人：馬長霖，山東泰泉律所事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：胡夢媛,山東泰泉律所事務(wù)所實習(xí)律師。

一審法院認(rèn)定事實：欒某某與寇某某系夫妻關(guān)系，2020年6月4日欒某某向一審法院提起離婚訴訟。位于濟南市天橋區(qū)西工商河路13號重汽翡翠郡北區(qū)31號樓1-101室的房屋（以下簡稱涉案房屋）登記的所有權(quán)人為欒某某，共有情況登記為“單獨所有”。訴訟中，欒某某與寇某某均認(rèn)可涉案房屋系其夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購。2020年9月18日，王某某向欒某某轉(zhuǎn)賬支付159999元。涉案房屋現(xiàn)由寇某某實際控制。

案件審理過程中，王某某稱，2020年8月底，王某某遇到欒某某，欒某某說想出租涉案房屋，因王某某與欒某某之前就認(rèn)識，王某某說想要承租涉案房屋，且欒某某給出的價格比較合適，但欒某某要求王某某一次性付款，之后欒某某給王某某準(zhǔn)備錢的時間。2020年9月11日，王某某雖然還沒有準(zhǔn)備好錢，但欒某某還是先讓王某某進(jìn)入涉案房屋看看布局，準(zhǔn)備裝修，于是欒某某將涉案房屋的鑰匙交付給了王某某。2020年9月18日，王某某與欒某某簽訂《房屋租賃合同》，同日王某某將第一年租金轉(zhuǎn)賬支付給了欒某某。2020年9月19日早上，王某某準(zhǔn)備搬進(jìn)涉案房屋，但發(fā)現(xiàn)寇某某在涉案房屋內(nèi)，王某某無法開門，之后王某某一直未能占有使用涉案房屋。王某某向欒某某支付的房屋租金也沒有返還。為證明其主張，王某某提交證據(jù)如下：交接單及鑰匙、中國建設(shè)銀行交易明細(xì)單、《房屋租賃合同》、報警證明、涉案房屋的照片、涉案房屋現(xiàn)狀照片及視頻。欒某某質(zhì)證稱，對王某某提交的上述證據(jù)的真實性及證明目的均無異議?？苣衬迟|(zhì)證稱，對交接單真實性不認(rèn)可，鑰匙無法確定是涉案房屋的，沒有第三方在場，僅有王某某和欒某某的簽名，沒有真實的交接人、接收人，沒有真實的接收清單，其落款時間可以隨便寫，該材料為虛假材料，也沒有其他證據(jù)證明雙方有房屋租賃的意思表示和交接的意思表示；對中國建設(shè)銀行交易明細(xì)單寇某某認(rèn)為系虛假交易；對《房屋租賃合同》寇某某認(rèn)為系虛假交易，該租賃合同明確約定“本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效”，王某某又稱“合同履行之日生效，非落款時生效”，王某某自己的證據(jù)自相矛盾；對報警記錄真實性無異議，證明目的不認(rèn)可，2020年9月18日簽合同，該證據(jù)可以表明王某某在2020年9月19日8時51分就來報案，第一天簽訂合同，第二天一大早就報警明顯不合理，報警記錄也可以證明王某某知曉欒某某正在與寇某某辦離婚、其丈夫（寇某某）不同意出租的事實，報警記錄記載“已逾期半個月”，也就是說2020年9月4日寇某某就占有房子了，這與事實不符。對涉案房屋照片與本案關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，涉案房屋是夫妻共同財產(chǎn)，寇某某當(dāng)然有使用權(quán)，寇某某并不知曉王某某承租房子的事，也沒人找自己是否同意出租房屋，寇某某自己在涉案房屋內(nèi)經(jīng)營，沒有向外出租；對涉案房屋現(xiàn)狀照片及視頻真實性不予認(rèn)可，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。欒某某對王某某的上述主張未提出異議，且稱其并未向王某某退還涉案房屋租金。寇某某稱，2020年9月16日，寇某某看到涉案房屋二樓貼有“吉房出租”字樣，說明2020年9月16日涉案房屋并沒有出租出去；寇某某于2020年9月16日晚上進(jìn)入涉案房屋并打掃衛(wèi)生，準(zhǔn)備自己使用，當(dāng)晚寇某某未離開，2020年9月17日上午欒某某公司的做飯員工來開門取工具，看見寇某某在屋內(nèi)，寇某某向其告知寇某某將使用涉案房屋，該員工未拿東西就離開了；2020年9月18日，寇某某在涉案房屋上注冊了個體工商戶；2020年9月19日，王某某與寇某某同時來到涉案房屋門口，欒某某說該房屋已經(jīng)出租，但寇某某對出租事宜不知情，且寇某某對出租事宜不同意?？苣衬痴J(rèn)為，涉案房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，尤其是在離婚訴訟期間，對該房產(chǎn)都有爭取占有的意思，因此應(yīng)當(dāng)慎重處理，欒某某出租涉案房屋應(yīng)取得寇某某的同意；且王某某與欒某某早就相識，雙方都住在翡翠郡北區(qū)，王某某對其家庭情況了如指掌，王某某知曉涉案房屋是夫妻的共同財產(chǎn)，也知曉其婚姻狀況，王某某并非善意承租人；在離婚案件中，欒某某已經(jīng)明確表示16萬租金都已退還，王某某早已失去所謂的承租權(quán)。為證明其抗辯意見，寇某某提交證據(jù)如下：2020年9月16日寇某某進(jìn)入涉案房屋的視頻、2020年9月18日濟南市天橋區(qū)精鮮果蔬超市工商登記信息、[2020]魯0105民初4408號離婚訴訟案件傳票、民事訴狀及開庭筆錄、欒某某在離婚訴訟案中的案件說明。王某某質(zhì)證稱，對2020年9月16日寇某某進(jìn)入涉案房屋的視頻真實性予以認(rèn)可，證明目的不予認(rèn)可，該段視頻拍攝于2020年9月16日，與寇某某提交的光盤中其他視頻形成對比，系欒某某將鑰匙交付于后，王某某對案涉房屋進(jìn)行初步打掃之后的狀態(tài)，且該段視頻無法證明涉案房屋系寇某某所有，該段視頻可證明寇某某后續(xù)的裝修系在知道王某某承租涉案房屋后，仍惡意占有房屋并強行的進(jìn)行裝修；對《個體工商戶信息》的真實性予以認(rèn)可，證明目的不予認(rèn)可，且現(xiàn)濟南市天橋區(qū)精鮮果蔬超市已注銷，即便不注銷，其注冊日期也在欒某某將房屋交付于王某某使用之后，王某某系善意承租人，亦可證明寇某某系惡意阻礙承租該房屋；對一審法院（2020）魯0105民初4408號離婚訴訟案件傳票、民事訴狀及開庭筆錄真實性無異議，夫妻是應(yīng)當(dāng)審慎處理共同財產(chǎn)，尤其是在離婚訴訟期間，但本案的事實是欒某某持有個人單獨所有的房產(chǎn)證，與王某某簽訂的房屋租賃合同，王某某并不知曉其財產(chǎn)共有的情況，王某某是租賃合同善意的相對人，即便是夫妻共同財產(chǎn)，王某某也有理由相信欒某某有權(quán)利出租；對欒某某在離婚訴訟案中的案件說明真實性無法確認(rèn)，證據(jù)來源不清，欒某某在離婚訴訟中基于其對利益保護(hù)的一些陳述，也不能阻卻本案的租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以本案的事實、證據(jù)陳述為準(zhǔn)。欒某某質(zhì)證稱，對2020年9月16日寇某某進(jìn)入涉案房屋的視頻真實性、合法性沒有異議，但對其關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議，寇某某提供的視頻內(nèi)容為自己回到涉案房屋的視頻，與案件無關(guān)，更無法證明該房產(chǎn)系寇某某所有；對2020年9月18日濟南天橋區(qū)精鮮果蔬超市工商登記信息真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒有異議，但對其證明目的有異議，王某某與欒某某于2020年9月11日進(jìn)行房屋交付，2020年9月18日簽訂租賃合同并支付一年租金，而寇某某則于房屋租賃后進(jìn)行了工商信息登記，這并不能證明該房屋由寇某某使用，反而說明寇某某惡意阻止王某某承租；對一審法院（2020）魯0105民初4408號離婚訴訟案件傳票、民事訴狀及開庭筆錄真實性無異議，欒某某認(rèn)為夫妻雙方應(yīng)盡到審慎處理夫妻共同財產(chǎn)的義務(wù)，但是該審慎義務(wù)更應(yīng)該是寇某某積極履行，夫妻其他不動產(chǎn)均由寇某某單方面實際出租，且自行收取租金，寇某某主張本案租賃合同有效的邏輯與其自身的行為矛盾，同時欒某某與王某某簽訂《房屋租賃合同》的行為也未損害到夫妻共同財產(chǎn)，反而使夫妻共同財產(chǎn)得到了增值，因此寇某某更應(yīng)盡到審慎義務(wù)；對欒某某在離婚訴訟案中的案件說明真實性不認(rèn)可，該證據(jù)來源不明。
對上述爭議的證據(jù)，一審法院認(rèn)定如下：對王某某提交的中國建設(shè)銀行交易明細(xì)單、報警證明的真實性，當(dāng)事人均未提出異議，對其真實性本院予以確認(rèn)；對交接單、鑰匙及《房屋租賃合同》的真實性，雖寇某某提出異議，但未能提交有效證據(jù)予以反駁，且王某某與欒某某對簽字的真實性均予以認(rèn)可，故對其真實性予以確認(rèn)；對涉案房屋的照片、涉案房屋現(xiàn)狀照片及視頻的真實性，當(dāng)事人均未能提交相關(guān)反駁證據(jù)，對其真實性，一審法院予以確認(rèn)；對寇某某提交的2020年9月16日寇某某進(jìn)入涉案房屋的視頻、2020年9月18日濟南市天橋區(qū)精鮮果蔬超市工商登記信息及[2020]魯0105民初4408號離婚訴訟案件傳票、民事訴狀及開庭筆錄的真實性，當(dāng)事人均未提出異議，對上述證據(jù)的真實性，一審法院予以確認(rèn)；對欒某某在離婚訴訟案中的案件說明的真實性，當(dāng)事人雖未予以認(rèn)可，但該證據(jù)確系在一審法院（2020）魯0105民初4408號卷宗中調(diào)取，故對真實性，一審法院予以確認(rèn)，但因本案中王某某及欒某某對退還涉案房屋租金事宜均未予以認(rèn)可，且寇某某未能提交有效證據(jù)證明王某某轉(zhuǎn)賬支付的159999元確已退還，故對該證據(jù)的證明力，一審法院不予確認(rèn)。
一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定：婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，欒某某與寇某某于夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買涉案房屋，當(dāng)事人亦均認(rèn)可該房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)。關(guān)于王某某與欒某某簽訂的《房屋租賃合同》的效力及履行問題。首先，王某某與欒某某簽訂了涉案房屋的《房屋租賃合同》，且已向欒某某轉(zhuǎn)賬支付了第一年的涉案房屋租金，雖寇某某抗辯稱涉案房屋的租金已經(jīng)退還，但因庭審中王某某及欒某某對退還租金事宜均未予以認(rèn)可，寇某某亦未能提交有效證據(jù)證明王某某已支付的租金確已退還，故對寇某某的該項抗辯意見，一審法院不予采納。其次，雖寇某某認(rèn)為王某某與欒某某存在虛假、惡意交易的行為，但未能提交有效證據(jù)證明，且涉案房屋的產(chǎn)權(quán)確實登記在欒某某個人名下，登記共有情況為單獨所有，王某某已經(jīng)盡到了基本的注意審查義務(wù)；再次，欒某某與王某某簽訂租賃合同出租涉案房屋，其處于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，該租金收入屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間的經(jīng)營性收入，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，基于涉案房屋的承租權(quán)王某某系有償取得，而欒某某與寇某某基于涉案房屋的出租行為可以獲得租金收益。因此，王某某與欒某某之間的《房屋租賃合同》，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。關(guān)于王某某要求寇某某、欒某某將涉案房屋交付使用的訴訟請求，欒某某認(rèn)可王某某的該項訴訟請求，系其對自身訴訟權(quán)利的處分，一審法院予以準(zhǔn)允；雖寇某某并非《房屋租賃合同》的當(dāng)事人，但訴訟中其稱在占有使用涉案房屋之前已經(jīng)看到涉案房屋上貼有“吉房出租”的字樣，故寇某某系在明知欒某某對外出租涉案房屋的情況下進(jìn)駐的房屋，且因涉案房屋的租金收益為夫妻共同財產(chǎn)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等原則，寇某某應(yīng)當(dāng)協(xié)助欒某某履行交付涉案房屋的義務(wù)。
本院認(rèn)為，對于證據(jù)1，尚不足證明欒某某已將相應(yīng)租金退還給王某某；對證據(jù)2、一則該判決尚未生效，涉案房屋所有權(quán)歸屬尚不明確，二則即便房屋所有權(quán)歸屬于寇某某，不影響房屋租賃合同的效力。因此，對寇某某提交的證據(jù)本院不予采信。
本院認(rèn)為，關(guān)于租賃合同的效力問題，首先，涉案房屋系寇某某、欒某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，且登記在欒某某個人名下，登記共有情況為單獨所有，王某某在簽訂租賃合同時已經(jīng)盡到了基本的注意審查義務(wù)；其次，合同簽訂后，王某某已向欒某某轉(zhuǎn)賬支付了第一年的涉案房屋租金，雖寇某某抗辯稱涉案房屋的租金已經(jīng)退還，但寇某某亦未能提交有效證據(jù)證明；再次，寇某某主張王某某與欒某某存在虛假、惡意交易的行為，但未能提交有效證據(jù)證明。同時，該租金收入屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間的經(jīng)營性收入，系夫妻共同財產(chǎn)，上述行為并未損害寇某某個人利益。因此，王某某與欒某某之間的《房屋租賃合同》，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)本案的實際情況，一審法院判令寇某某協(xié)助欒某某向王某某履行交付涉案房屋的義務(wù)，并無不當(dāng)。

綜上所述，寇某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2134元，由上訴人寇某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員武紹山
法官助理李修陽
書記員徐敏

2021-07-27

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