桂林市臨桂區(qū)人民法院

民事一審判決書

服務(wù)合同糾紛（2021）桂0312民初4898號(hào)

原告：桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司，住桂林市臨桂區(qū)臨桂鎮(zhèn)。
法定代表人：龍某某，職務(wù)執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：彭艷瓊，廣西鐵痕律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：梁某某，女，1981年1月16日出生，漢族，住吉林省。
被告：曾某某，女，1978年7月4日出生，漢族，住廣西靈川縣。

對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性的，亦作為定案的參考依據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和本院認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2017年8月26日，被告曾某某（簡(jiǎn)稱“甲方”）與桂林恒信之平物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“乙方”）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》：“甲方所購(gòu)房基本情況：山水鳳凰城B11幢28層05號(hào)商業(yè)用房，建筑面積109.69平方米…第四一、甲方交納費(fèi)用時(shí)間：以桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司書面通知甲方的
交房約定時(shí)間為準(zhǔn)；本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：1、住宅按建筑面積計(jì)：物業(yè)類型：住宅，￥1.78元每月每平方米；……五、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，隨著物價(jià)指數(shù)的上升在適當(dāng)期限內(nèi)按政府物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或業(yè)主大會(huì)意見調(diào)整?！陨衔飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括：甲方裝修及生活垃圾清運(yùn)處置費(fèi)、電視收視費(fèi)、甲方自用水電費(fèi)、甲方物業(yè)專有部分維修養(yǎng)護(hù)、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備大、中維修費(fèi)和更新改造的費(fèi)用等?！谑粭l四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天千分之三收取違約金，或采取必要的催繳措施。等等?！蓖?，桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林恒信之平物業(yè)服務(wù)有限公司、被告曾某某三方簽訂《桂林山水鳳凰城臨時(shí)管理規(guī)約》約定：“第二章第五條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱：……；座落位置：桂林市臨桂西城北路中段，物業(yè)類型：住宅及商業(yè)，占地面積：1320畝；第六章第三十二條……業(yè)主應(yīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取是保證物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必備條件，全體業(yè)主務(wù)必按時(shí)交納。本物業(yè)的管理、服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、和省市有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用起始日應(yīng)于開發(fā)商通知業(yè)主所購(gòu)商品房交付的時(shí)間起向物業(yè)服務(wù)企業(yè)足額繳交。1、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)檔次和結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)消費(fèi)水平暫定：（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用參照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定；（2）代辦服務(wù)、特約服務(wù)由業(yè)主按規(guī)定或約定另行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用；2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的計(jì)算方法：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按產(chǎn)權(quán)證注明的實(shí)測(cè)建筑面積繳納。3、業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)預(yù)交半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，之后業(yè)主可以選擇按每季度分期、半年或一次性繳納一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如業(yè)主不按規(guī)定繳交服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司將向業(yè)主按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)收取拖欠費(fèi)用的違約金；逾期1個(gè)月仍拒絕繳交的，開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司任何一方有權(quán)采取以下行動(dòng)追索拖欠的服務(wù)費(fèi)用：（1）向相關(guān)仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)給予仲裁；（2）向人民法院起訴索還欠款；……第七章第三十九條業(yè)主不得以相鄰權(quán)或房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)等其他費(fèi)用。未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、代收代繳費(fèi)用等任何一項(xiàng)費(fèi)用的，自逾期之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)交費(fèi)用每日千分之三的違約金?！蓖眨桓嬖衬澈炇稹白袷亍杜R時(shí)管理規(guī)約》承諾書”，承諾遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》。合同簽訂后，原告依約進(jìn)駐山水鳳凰城小區(qū)進(jìn)行管理至今。
另查明，桂林恒信之平物業(yè)服務(wù)有限公司于2019年11月29日經(jīng)工商登記變更為桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司，于2019年12月25日變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
涉案房屋建筑面積109.09平方米。被告曾某某欠原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)原告多次書面催繳，被告曾某某仍未繳納，故原告遂訴至法院，請(qǐng)求判令被告曾某某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、資金占用費(fèi)、違約金等費(fèi)用。

本院認(rèn)為，被告曾某某與原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司（工商變更前稱呼：桂林恒信之平物業(yè)服務(wù)有限公司）簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《桂林山水鳳凰城臨時(shí)管理規(guī)約》等合同，雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)根據(jù)合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司依約履行了物業(yè)管理的相關(guān)義務(wù)，被告曾某某也應(yīng)履行其按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，被告曾某某在約定期限內(nèi)未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。經(jīng)核算，按照被告房屋的建筑面積109.09平方米及每月每平方米單價(jià)1.78元計(jì)算，自2019年1月1日至2020年12月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4,660.3元（109.09平方米×24個(gè)月×1.78元/月/平方米=4,660.3元），原告訴請(qǐng)4,684.8元，超出本院審核范圍的部分，本院不予支持。被告應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)4,660.3元給原告。根據(jù)同期同類同小區(qū)的物業(yè)服務(wù)糾紛案件認(rèn)定的事實(shí)，原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司提供的物業(yè)服務(wù)過(guò)程中確有不及時(shí)、不到位的情況發(fā)生，履行合同義務(wù)確有瑕疵，雙方對(duì)于物業(yè)服務(wù)存在爭(zhēng)議，故對(duì)于違約金及資金占用費(fèi)的請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條、第六十四條、第一百六十二條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)、第十二條第一款、第二十二條、第二十五條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曾某某支付物業(yè)管理費(fèi)4,660.3元給原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司；
二、駁回原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)在本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。
案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告桂林某某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)2元，被告曾某某負(fù)擔(dān)23元。
本判決為終審判決。

審判員廖鵬濤
書記員石永珍

2021-08-04

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