桂林市臨桂區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2021）桂0312民初2369號
原告：廣西某某物業(yè)服務有限公司。
法定代表人：陸某文，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：汪炫春，廣西邦泰律師事務所律師。
委托訴訟代理人：汪某鋒，男，漢族，住廣東省電白縣，現(xiàn)住桂林市臨桂區(qū)。
被告：王某軍，女，漢族，住址：北京市海淀區(qū)。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
經(jīng)審理查明，2008年3月24日，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司（為甲方、后更名為桂林市某某房地產(chǎn)有限公司）與南寧市某某物業(yè)管理有限公司（為乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務合同》。合同約定委托乙方對位于桂林市城區(qū)（臨桂縣）某某北路中段的某某·某某新城小區(qū)實行物業(yè)管理服務，委托管理期限為2009年4月20日起至小區(qū)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時止?！肚捌谖飿I(yè)服務合同》第二十條管理服務費用標準約定：1、……（略）；2、物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積自甲方通知交房之日起向乙方交納，具體標準如下：（1）無電梯住宅：自甲方通知交房之日起一年內(nèi)0.4元/平方米/月，滿一年之后0.6元/平方米/月；（2）有電梯住宅：自甲方通知交房之日起一年內(nèi)0.5元/平方米/月，滿一年之后0.7元/平方米/月，電梯費（電梯維保、年檢費用）30元/戶/月。第二十八條甲方違反協(xié)議，不按約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按欠費總額每天1‰交納滯納金，逾期三個月仍拒絕繳交的，乙方可申請仲裁或向法院提起訴訟。合同簽訂后，原告按約定進駐該小區(qū)進行管理。2009年9月30日，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧市某某物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同補充協(xié)議》，對某某·某某新城的物業(yè)服務費用進行了調(diào)整，調(diào)整后的標準為：一、無電梯普通住宅：由甲方按建筑面積自通知收房之日起按0.7元/平方米/月向買受人收??；二、有電梯普通住宅：由甲方按建筑面積自通知收房之日起按1.1元/平方米/月向買受人收取；……（略）。2009年10月10日，南寧市某某物業(yè)管理有限公司辦理變更登記手續(xù)，變更為某某物業(yè)公司。2011年1月10日，桂林市某某某某房地產(chǎn)有限公司與王某軍簽訂了《某某˙某某新城房屋（物品）交接單》。
2011年12月30日，被告經(jīng)臨桂縣人民政府物價局頒發(fā)《服務性收費許可證》：收費項目：物業(yè)服務費；計費單位及收費標準：一、多層住宅：平方米/月/0.7元；二、高層帶電梯住宅：平方米/月/1.1元。
2017年11月20日，桂林市某某房地產(chǎn)有限公司向原告送達《合同終止通知函》，通知與原告簽訂的合同將于2017年12月31日到期，合同到期后，不再與原告續(xù)簽合同，請原告在完成物業(yè)管理交接后于2017年12月31日前退出涉案小區(qū)物業(yè)管理工作。2017年12月31日，原告退出涉案小區(qū)物業(yè)管理。涉案小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會。
另查明，原告廣西某某物業(yè)服務有限公司于2006年11月16日成立，營業(yè)期限為2006年11月16日至2026年11月15日，統(tǒng)一社會信用代碼為91450103XXXXXXXXXXXXＢ。廣西某某物業(yè)服務有限公司臨桂分公司系原告某某物業(yè)公司的分公司。被告王某軍是某某·某某新城小區(qū)的業(yè)主，其所有的房產(chǎn)位于臨××北路東側(cè)××·某某××小區(qū)××單元××房，建筑面積為116.89平方米，系有電梯普通住宅，房屋所有人為王某軍、彭某星。原告在庭審中明確表示在本案中不向另外一個共有人彭某星主張權利。因被告未及時繳納物業(yè)管理服務費等，原告訴至本院，提出上述訴請。原告于2020年11月13日以郵寄《律師催告函》的方式向被告催收拖欠的物業(yè)費，并提供郵寄憑證予以佐證。
再查明，2017年5月27日，桂林市臨桂區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理站與廣西某某物業(yè)服務有限公司臨桂分公司簽訂桂林市臨桂區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理站上門清收生活垃圾有償服務協(xié)議書，廣西某某物業(yè)服務有限公司臨桂分公司已按7元/戶/月支付了涉案小區(qū)2017年12月31日以前的生活垃圾處理費。
本院認為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力”。本案中，桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為建設單位與原告簽訂的《前期物業(yè)服務合同》及補充協(xié)議即屬于上述情形，是合同雙方在平等自愿的基礎上所簽訂，合法有效，應受法律保護。原告進駐涉案小區(qū)實施物業(yè)管理，為小區(qū)業(yè)主提供了服務，直至2017年12月31日撤出小區(qū)，被告作為業(yè)主之一，應當按照物業(yè)服務合同的約定，向原告繳納生活垃圾處理費、公攤電費、公攤水費、自用電費。經(jīng)本院審核，被告所欠的生活垃圾處理費為476元（生活垃圾處理費按7元/月/戶收取，交納期間從2012年1月至2012年5月、2012年9月至2012年12月、2013年1月、3月至2017年12月，共計68個月）。至于公攤水電費和自用電費的問題。被告未能向本院提交證據(jù)，從原告提交的抄表記錄以及向涉案小區(qū)開發(fā)商桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)賬水電費的記錄可知，原告已將小區(qū)水電費支付給了桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此，被告應向原告支付公攤電費65.5元，公攤水費22.8元，自用電費38.1元。
由于物業(yè)管理服務具有公共服務的性質(zhì)，交納物業(yè)服務費是每一個業(yè)主的法定義務,在物業(yè)服務企業(yè)不完全履行服務義務時，業(yè)主可以要求其繼續(xù)履行、采取補救措施或者整改。如果在可以繼續(xù)履行或者整改的情況下允許個別業(yè)主拒交物業(yè)管理費用，將造成物業(yè)公司運營經(jīng)費不足，影響其維持正常服務，最終損害小區(qū)中其他正常交費的業(yè)主利益,本案被告未按時足額交納生活垃圾處理費、公攤水電費、自用電費雖構(gòu)成違約，但因物業(yè)服務具有區(qū)域性特點，根據(jù)同小區(qū)系列案認定和被告的答辯，原告在為被告提供物業(yè)服務的過程中，雖不存在大的瑕疵，但小的瑕疵仍然存在，原告提交的證據(jù)顯示其在撤離涉案小區(qū)時與小區(qū)開發(fā)商桂林某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了結(jié)算，但原告未能提交證據(jù)證明向小區(qū)業(yè)主告知了撤場的事宜，從權利義務關系一致的角度,基于雙方履行合同的實際，原告要求被告支付違約金有失公平,故對原告主張違約金的訴請本院不予支持。
綜上所述，被告王某軍經(jīng)本院合法傳喚無正當理由，拒不到庭參加訴訟，視其放棄相應的訴訟權利，由此產(chǎn)生的法律后果，由其自行承擔。依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十四條，《物業(yè)管理條例》第四十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第一百六十二條，判決如下：
一、被告王某軍應支付生活垃圾處理費476元、公攤電費65.5元、公攤水費22.8元、自用電費38.1元，合計602.4元給原告廣西某某物業(yè)服務有限公司；
二、駁回原告廣西某某物業(yè)服務有限公司其他訴訟請求。
案件受理費50元，依法減半收取25元，由原告廣西某某物業(yè)服務有限公司負擔10元，被告王某軍負擔15元。
上述義務，義務人應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本判決為終審判決。
審判員石劍
書記員黃海潔
2021-06-28
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