畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)人民法院

民事一審判決書(shū)

商品房預(yù)售合同糾紛（2021）黔0502民初10100號(hào)

原告：吳某1，男，2008年7月24日出生，漢族，住址：貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)。
法定代理人：吳某2，男，1979年4月11日出生，漢族，住址：貴州省畢節(jié)市，系原告吳某1父親。
委托訴訟代理人：潘炫楊（特別授權(quán)代理），系貴州銳騰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：錢(qián)婷婷（一般授權(quán)代理），系貴州銳騰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：畢節(jié)市三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)市西街道中山路盤(pán)古中心八單元G層，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91520500741101589F。
法定代表人：路芳成，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡胤舉（特別授權(quán)代理），系公司員工。

本院查明如下案件要素：2013年7月21日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將被告開(kāi)發(fā)的位于畢節(jié)市新城區(qū)，房屋總價(jià)款為350083元的住宅出賣(mài)給原告。雙方約定被告向原告交付涉案商品房的時(shí)間為2013年12月31日前，被告承諾于2015年7月26日前取得涉案商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)交付給原告，約定日期起180日以后，被告仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)的，原告不退房，被告自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)之日止，按日向原告支付已交付房款萬(wàn)分之三的違約金。原告同意委托被告向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收取由原告承擔(dān)。合同簽訂后，2013年7月21日，原告依約向被告支付了全部購(gòu)房款。涉案房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的條件尚未成就。
以上事實(shí)，有原、被告的陳述及原、被告提交的各項(xiàng)證據(jù)在卷為憑。
原、被告雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：違約金請(qǐng)求權(quán)是否部分超過(guò)訴訟時(shí)效；原告主張的違約金起止時(shí)間及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告按約定履行了付款義務(wù)，被告應(yīng)按約定履行交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)的義務(wù)，逾期則應(yīng)向原告支付相應(yīng)的違約金。
關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)違約責(zé)任屬于單純的債權(quán)性質(zhì)的義務(wù)，相應(yīng)違約金的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。原、被告在合同中約定以日為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額，則違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)而不斷增長(zhǎng)，該種違約金給付，在性質(zhì)上屬于繼續(xù)性債權(quán)，故違約金應(yīng)當(dāng)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。由于雙方在合同中約定被告應(yīng)在2015年7月26日前將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)交付給原告，且約定按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，原則上應(yīng)從2015年7月27日起開(kāi)始計(jì)算違約金。原告在被告違約時(shí)就已知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到損害，其向人民法院請(qǐng)求保護(hù)的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民法總則》關(guān)于3年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定，而原告所舉證據(jù)不能證明違約金的訴訟時(shí)效出現(xiàn)中止、中斷或延長(zhǎng)的情形。原告于2021年6月2日向本院提起訴訟的行為（即立案之日），視為原告向被告主張權(quán)利之日，回溯3年的違約金應(yīng)予保護(hù)，超過(guò)3年的部分，應(yīng)認(rèn)定為已超過(guò)訴訟時(shí)效期間，不予保護(hù)，即2018年6月2日起的逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)違約金請(qǐng)求權(quán)未超過(guò)訴訟時(shí)效。
關(guān)于違約金應(yīng)如何計(jì)算的問(wèn)題，合同約定：約定日期起180日以后，被告仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)的，原告不退房，被告自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)之日止，按日向原告支付已交付房款萬(wàn)分之三的違約金。如前所述，原告的違約金訴請(qǐng)從2018年6月2日起開(kāi)始保護(hù)，現(xiàn)被告逾期已經(jīng)超過(guò)180日，且原告不退房，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；……合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！辈⒄铡吨袊?guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條“關(guān)于罰息利率問(wèn)題。逾期貸款在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%”及因利率市場(chǎng)化改革，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇節(jié)假日順延）公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，故從2019年8月20日起，貸款利息的基本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)改為全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的規(guī)定，本案中，結(jié)合原、被告雙方的履約情況，本院酌情考慮2018年6月2日至2019年8月19日期間的違約金可以按照同期同類(lèi)貸款利率上浮30%予以計(jì)算，即本案違約金以原告已付購(gòu)房款350,083元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同類(lèi)貸款利率的1.3倍計(jì)算；從2019年8月20日之后的違約金可以按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍計(jì)算。
關(guān)于被告承擔(dān)逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)違約金的截止時(shí)間應(yīng)如何認(rèn)定的問(wèn)題，由于原、被告雙方約定由原告委托被告向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，雙方形成委托代辦關(guān)系，被告依約應(yīng)當(dāng)履行的文書(shū)交付義務(wù)，根據(jù)雙方履行實(shí)際，轉(zhuǎn)化為披露、通知義務(wù)，即向原告披露、通知涉案房屋具備辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的條件，原告據(jù)此向被告提交應(yīng)由原告提交的辦證資料及繳納所需稅費(fèi)，用于被告代為辦理轉(zhuǎn)移登記。現(xiàn)因涉案商品房至今未取得交付辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)手續(xù)的條件，故對(duì)原告訴請(qǐng)的違約金，應(yīng)計(jì)算至被告提交完畢辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)到辦證部門(mén)并通知原告之日止。
原告在訴訟過(guò)程中，撤回第二項(xiàng)、第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，是原告依法處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利，故本院應(yīng)依法予以準(zhǔn)許。
被告畢節(jié)市三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司未到庭參加訴訟，不影響本院根據(jù)采信的證據(jù)及查明的事實(shí)依法作出裁判。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百八十八條、第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條、第九十二之規(guī)定，判決如下：

一、被告畢節(jié)市三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告吳某1支付逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)違約金，該違約金以已付購(gòu)房款350083元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍，從2018年6月2日起計(jì)算至2019年8月19日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍，從2019年8月20日起計(jì)算至被告提交完畢辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書(shū)到辦證部門(mén)并通知原告之日止；
二、駁回原告吳某1的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1155元，由原告吳某1負(fù)擔(dān)471元，由被告畢節(jié)市三江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)684元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省畢節(jié)市中級(jí)人民法院。

審判員潘興榮
書(shū)記員謝媛媛

2021-06-29

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