郴州市北湖區(qū)人民法院
民事一審判決書(shū)
商品房銷售合同糾紛（2021）湘1002民初2702號(hào)
原告：吳某，女，2009年11月3日出生，漢族，住湖南省郴州市北湖區(qū)。
法定代理人：王某，女，1986年4月24日出生，漢族，住址同上，系原告母親。
委托訴訟代理人：黃亞梅，湖南問(wèn)由律師事務(wù)所律師。
被告：郴州華盛麓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖區(qū)萬(wàn)華巖鎮(zhèn)福城新區(qū)（郴州火車西站對(duì)面）。
法定代表人：寧兼友，該公司總經(jīng)理。
根據(jù)原告的訴訟主張、舉證情況和庭審情況，本院確認(rèn)如下事實(shí):
一、2012年11月11日，原告吳某（買受人）與被告華盛麓峰公司（出賣人）簽訂《郴州市商品房買賣合同》及附件一至附件四，附件四為：《合同補(bǔ)充協(xié)議》。合同第三條、第四條約定:買受人購(gòu)買出賣人開(kāi)發(fā)的華盛世紀(jì)新城一期項(xiàng)目中的第24棟903號(hào)商品房，購(gòu)房總金額451382元。合同第五條付款方式及期限：買受人以其他方式付款，分期付款：2012年5月30日支付首期房款315968元整；于2012年10月31日前支付房款90276元；余款45138元整于2013年1月31日前支付。合同第九條交付期限及條件:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年7月31日前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將經(jīng)驗(yàn)收合格符合合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)并符合本合同約定的商品房交付給原告使用。合同第十條約定：除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：（1）按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人有權(quán)解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同應(yīng)繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。合同第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后560日內(nèi)，完成該幢商品房的初始登記。出賣人辦理完初始登記后，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案并通知買受人。買受人可自行申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記，也可委托出賣人代為辦理房屋權(quán)屬登記。買受人委托出賣人代辦房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)在本合同簽訂的同時(shí)進(jìn)行委托授權(quán)，雙方約定有關(guān)委托事項(xiàng)。此后，原告按合同約定交清了涉案購(gòu)房款，并于2014年7月9日收房，現(xiàn)已入住。被告開(kāi)發(fā)的涉案商品房所在棟至今未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格，也未辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)首次登記手續(xù)。
二、從2014年7月9日（原告收房時(shí)間）第二日起至560天后即為2016年1月21日，即被告華盛麓峰公司應(yīng)在2016年1月21日前完成該幢商品房的初始登記。
判決的理由與結(jié)果
本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《郴州市商品房買賣合同》及附件系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。
一、關(guān)于原告要求被告立即為原告房屋辦理首次登記（初始登記）的問(wèn)題：因涉案房屋所在項(xiàng)目至今未經(jīng)商品房綜合驗(yàn)收，辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)首次登記的條件尚未成就，被告華盛麓峰公司履行上述義務(wù)的期限尚不確定，客觀上尚不具備辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記條件，故對(duì)于原告要求被告立即為原告房屋辦理首次登記（初始登記）訴訟請(qǐng)求，本院不予支持，待涉案房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件后，原告可另行主張權(quán)利。
二、關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的問(wèn)題：我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行。我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度后，初始登記變更為首次登記，權(quán)屬登記變更為不動(dòng)產(chǎn)登記。2016年6月28日郴州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，接受相關(guān)主體的登記申請(qǐng)。根據(jù)原、被告在《郴州市商品房買賣合同》中第十六條約定，被告華盛麓峰公司應(yīng)于商品房交付使用后560日內(nèi)，完成該幢商品房的初始登記（現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)首次登記），逾期按已付房款的每日萬(wàn)分之一支付違約金。涉案商品房的交付時(shí)間是2014年7月9日，被告華盛麓峰公司應(yīng)在商品房交付后560日內(nèi)，即在2016年1月21日前辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)首次登記，逾期應(yīng)當(dāng)自2016年1月22日開(kāi)始向原告支付違約金，至2021年4月1日止，違約天數(shù)為1903天，違約金為85898元（451382元×0.0001×1903天=85898元），原告主張?jiān)撈陂g的逾期辦證違約金為78977.5元，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，以其主張為準(zhǔn)；之后違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)另行計(jì)算至不動(dòng)產(chǎn)首次登記完成之日止。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第一百七十六條、第一百七十九條、第四百六十五條、第五百七十七條、第五百八十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條及第二百五十三條的規(guī)定，判決如下：
一、被告郴州華盛麓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告吳某逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的違約金78977.5元（暫計(jì)算至2021年4月1日止）；此后違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)另行計(jì)算至被告郴州華盛麓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)首次登記辦理完畢之日止；
二、駁回原告吳某其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告郴州華盛麓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取1462元，由被告郴州華盛麓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級(jí)人民法院。
審判員丁秋萍
法官助理謝晨芳
書(shū)記員李軒
2021-06-29
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