甘肅省張掖市中級人民法院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）甘07民終672號
上訴人（原審原告、反訴被告）：康某，女，漢族，甘肅省張掖市人，住甘肅省張掖市，公民身份號碼：×××。
委托訴訟代理人：朱某1，甘州區(qū)西街法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：婁某，男，漢族，甘肅省張掖市人，住甘肅省張掖市，公民身份號碼：×××。
委托訴訟代理人：朱某2，甘肅金都律師事務(wù)所律師。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2020年12月16日，張掖市祥辰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司作為中介方，原告作為買方（乙方），被告作為賣方（甲方），三方達(dá)成《房屋買賣合同》一份，合同第一條約定被告自愿將坐落于××區(qū)的房屋出售于原告，建筑面積92.47㎡，地下室17㎡，地下室占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓；第四條約定雙方一致同意上述房屋的成交價為300000元；第五條約定在2020年12月16日簽訂合同時，原告須向被告支付定金20000元，被告收到定金時須將產(chǎn)權(quán)證交給中介方暫時保管（成交結(jié)算時，定金沖抵房款），2021年1月20日(該日期系更改后的日期，并有當(dāng)事人捺印)前，原告支付首付款180000元；第十二條約定本合同自甲乙雙方本人簽字以及中介方加蓋公章即生效；第十五條補(bǔ)充事項(xiàng)由當(dāng)事人手寫以下內(nèi)容定：①雙方約定2020年12月30日前交房同時付清首付款；②雙方約定首付款付清后，剩余尾款什么時候能辦理過戶，什么時候支付；③雙方不得違約，否則違約方支付守約方100000元違約金并退還所有錢款等。另外，合同下方備注：今日支付定金后，原告暫管被告票據(jù)（票號分別為：0072710、0111368、0047885、041474280）及購房合同（編號：GF-2000-0171）。合同落款處，原、被告均簽字確認(rèn)，但中介方張掖市祥辰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司未簽章。當(dāng)日，被告向原告出具收條一張，載明今收到康某20000元西辰尚品小區(qū)3#3單元201室房屋買賣定金。2021年1月2日，本案中介方張掖市祥辰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司的員工與被告以電話通話方式就案涉房屋合同的履行進(jìn)行溝通?，F(xiàn)雙方因合同履行事宜發(fā)生爭議，遂引起訴訟。
一審法院認(rèn)為，訂立合同的當(dāng)事人可以約定合同的生效要件。本案《房屋買賣合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立。因《房屋買賣合同》中明確約定了合同的生效要件即自甲乙雙方本人簽字以及中介方加蓋公章即生效，故該合同應(yīng)為附生效條件的合同。雖原、被告作為甲、乙方已在合同上簽字，但張掖市祥辰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司作為中介方未在合同中簽章，導(dǎo)致合同約定的生效要件未具備，基于以上事實(shí)，認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》成立但未生效。
關(guān)于成立未生效合同能否解除的問題，從我國合同法立法看，《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條并未將成立但未生效的合同排除在合同解除適用對象之外，同時《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！庇纱丝梢姡殉闪⒌瓷У暮贤瑢喖s方亦會產(chǎn)生法律上的拘束力，此類合同可適用解除制度。本案被告在庭審中明確表示不愿繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，原告亦以提起訴訟要求被告返還定金的實(shí)際行為表明不再履行案涉合同，加之案涉合同所涉義務(wù)的性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，故應(yīng)認(rèn)定合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，對于被告反訴要求解除《房屋買賣合同》的訴訟請求，予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”之規(guī)定，合同解除后的法律后果主要表現(xiàn)為不當(dāng)?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。案涉合同解除后，被告應(yīng)返還原告交付的購房定金20000元，原告應(yīng)返還票號分別為0072710、0111368、0047885、041474280的票據(jù)四張及購房合同（編號：GF-2000-0171）一份。
關(guān)于原告要求被告按照已付定金20000元的兩倍返還40000元以及被告反訴要求原告承擔(dān)違約金40000元的訴訟請求，一審法院認(rèn)為，案涉合同屬于成立但未生效的合同，在生效條件成就之前，合同效力處于停止?fàn)顟B(tài)，該階段屬于“未決期間”，該期間內(nèi)，雖法律行為尚未確定生效，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定可知，已經(jīng)成立的附生效條件的合同亦對當(dāng)事人具有法律約束力，若當(dāng)事人違反約定，可構(gòu)成違約?，F(xiàn)原、被告的上述訴請能否成立的關(guān)鍵在于原、被告是否存在違約行為。本案《房屋買賣合同》第五條中載明首付款支付時間為2021年1月20日，第十五條載明首付款支付時間為2020年12月30日且交房同時付首付款，上述合同對同一事項(xiàng)在兩款條款中約定不一致，在雙方當(dāng)事人均未對己方主張加以舉證的情形下，應(yīng)視為雙方對該項(xiàng)內(nèi)容約定不明。雖首付款的支付期限無法明確，但雙方在庭審中均認(rèn)可交房同時支付首付款的約定，而截止目前，原告未交付首付款，被告亦未向原告交付案涉房屋，雙方對此均存在過錯，故對雙方的上述訴訟請求，均不予支持。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，第一百二十條規(guī)定“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中，被上訴人提交的其與上訴人康某、張掖市祥辰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同成立并生效。一審認(rèn)定該合同成立但未生效錯誤，本院予以糾正。雙方當(dāng)事人對合同第五條約定支付首付款的時間更改為“2021年1月20日前乙方支付首期房款180000元”均無異議，同時，合同十五條補(bǔ)充事項(xiàng)約定“雙方約定2020年12月30日前交房同時付首付款”，對該事實(shí)雙方亦無異議，為此，雙方對合同履行的先后順序發(fā)生爭議。結(jié)合合同約定及房屋買賣的交易習(xí)慣，一般是買方先支付首付款，賣方再交付房屋。本案中，上訴人認(rèn)為其為履行合同做了積極準(zhǔn)備，由于被上訴人不同意出售房屋致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，請求適用定金罰則雙倍返還定金。本院認(rèn)為，被上訴人雖于2021年1月2日表示不愿意出售房屋，但上訴人沒有證據(jù)證明因被上訴人違約行為對其造成損失，也未提交其向被上訴人支付首付款，而被上訴人拒絕接收首付款的證據(jù)，故認(rèn)定雙方均存在違約行為。一審結(jié)合合同能否實(shí)際履行的情況，且雙方同意解除合同，支持上訴人要求返還定金的主張并無不當(dāng)，本院予以支持。對上訴人要求被上訴人雙倍返還定金的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上，一審判決部分事實(shí)認(rèn)定有誤，但適用法律正確，判決適當(dāng)，應(yīng)予維持。上訴人康某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1600元，由上訴人康某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長賴鷹
審判員陳軍
審判員宋睿
書記員張玉芬
2021-06-30
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