營口市西市區(qū)人民法院
民事一審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）遼0803民初1492號
原告：黃某，住營口市站前區(qū)南通北里12號2-4-30。
被告：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司營口君匯上品分公司，住所地營口市老邊區(qū)東海大街東6-1君匯上品會所B區(qū)一層。
責(zé)任人：湯國龍，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：車洪家，公司員工。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：黃某與佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司營口君匯上品分公司于2013年10月21日簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時，甲乙雙方就前期物業(yè)服務(wù)達(dá)成協(xié)議。前期物業(yè)管理是指，自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用，住宅按建筑面積，高層每月每平方米1.50元計算）、其他有償服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、維修資金的管理與使用、違約責(zé)任等內(nèi)容。
另查，2018年11月1日，營口市中級人民法院作出（2018）
遼08民終2697號民事判決維持了本院（2018）遼0803民初732
號民事判決書，該判決系被告起訴小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用引起的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，該判決酌情認(rèn)定業(yè)主承擔(dān)給付合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的70%。
再查，2020年7月28日，本院作出（2020）遼0803民初1811號民事判決書，該案系案外人起訴被告，請求依法確認(rèn)被告未向原告全面履行《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定的義務(wù)，被告向原告提供的物業(yè)服務(wù)存在服務(wù)瑕疵；依法判決被告降低對原告的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)70%即1.05元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)收取，該判決駁回了案外人的請求。
本院認(rèn)為，黃某與佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司營口君匯上品分公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。黃某訴請佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司營口君匯上品分公司降低對其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)。第七十七條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。根據(jù)上述法律規(guī)定降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，屬于當(dāng)事人之間的意思自治范疇，應(yīng)由雙方協(xié)議締約，協(xié)商一致，不宜由公權(quán)力強(qiáng)行介入。
此外，《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)當(dāng)依照約定履行合同義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如物業(yè)服務(wù)存在瑕疵屬于違約范疇，物業(yè)公司應(yīng)就此前履行情況承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主以物業(yè)質(zhì)量問題訴請降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與上述法律規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)方式不符。
綜上，原告訴請降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，變更合同的主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性和綜合性，使其有別于為單一客戶提供的專項(xiàng)特約服務(wù)，而受益主體的廣泛性和差異性，難以實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主的認(rèn)識完全一致，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整將會影響之前收費(fèi)的穩(wěn)定性以及之后收費(fèi)的預(yù)期性，還牽涉其他已交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，適合整體處理。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會可另行整體簽約調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或選聘新的物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)作為一種持續(xù)性服務(wù)合同，需要物業(yè)公司認(rèn)真聽取業(yè)主意見，提升服務(wù)意識和水平，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，被告在今后的物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)當(dāng)積極改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，同時業(yè)主也需要配合物業(yè)公司管理及及時交納物業(yè)費(fèi)，共同促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的有效治理，雙方共同努力打造“管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家園，“營口有禮，從我做起”。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款之規(guī)定，判決如下：
駁回原告黃某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)50元，減半收取計25元，由原告黃某負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交25元）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省營
口市中級人民法院。
審判員賈麗娜
法官助理劉雙
書記員魏麗娜
2021-06-30
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