四川省成都市中級(jí)人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）川01民終8441號(hào)

上訴人（原審原告）：劉某1，男，2008年8月18日出生，漢族，住四川省成都市青羊區(qū)。
法定代理人：劉某2（系劉某1之父），男，1974年12月19日出生，漢族，住四川省成都市青羊區(qū)。
委托訴訟代理人：陽弘坤，四川亞峰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：苗蘭，四川亞峰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，住所地四川省成都市青羊區(qū)廣富路239號(hào)N區(qū)15棟4樓。
法定代表人：張錫忠，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：鄧恒，國(guó)浩律師（成都）事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱懷霞，國(guó)浩律師（成都）事務(wù)所律師。

最高人民法院在吉林吉化華強(qiáng)建設(shè)有限責(zé)任公司、吉林化學(xué)工業(yè)公司華強(qiáng)化工建材廠合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督一案，即（2020）最高法民申1481號(hào)案件，認(rèn)為：“對(duì)于確認(rèn)之訴，除應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的起訴的一般條件之外，還應(yīng)符合確認(rèn)之訴的特別訴訟要件，即提起確認(rèn)之訴需要具有確認(rèn)利益，需為原告的權(quán)利或權(quán)利狀況面臨現(xiàn)存的不確定風(fēng)險(xiǎn)，具有提起確認(rèn)之訴消除風(fēng)險(xiǎn)的必要，當(dāng)事人之間對(duì)于權(quán)利及法律關(guān)系的爭(zhēng)議可以通過提起確認(rèn)之訴得以解決”，其表明對(duì)于確認(rèn)之訴的構(gòu)成要件，最高人民法院采納了上述法律界的通說觀點(diǎn)。
本案中，首先，劉某1認(rèn)為雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》雖名為租賃但實(shí)為買賣，雙方之間成立商鋪買賣合同關(guān)系，不存在商鋪的租賃合同關(guān)系，但青羊工業(yè)公司認(rèn)為雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，雙方系租賃合同關(guān)系，劉某1與青羊工業(yè)公司之間系買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系尚存爭(zhēng)議。其次，由于劉某1與青羊工業(yè)公司之間就商鋪存在何種法律關(guān)系存有爭(zhēng)議，而該爭(zhēng)議妨礙了劉某1以購買者身份對(duì)其所享權(quán)利加以處分的自由或?qū)е聞⒛?民法上地位有受侵害的危險(xiǎn)。最后，劉某1為消除自身所面臨的現(xiàn)實(shí)存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)，只有向法院請(qǐng)求確認(rèn)雙方存在買賣合同法律關(guān)系。
綜上，劉某1提起的確認(rèn)之訴具備最高人民法院上述裁定中所確立的確認(rèn)之訴的特別訴訟要件，同時(shí)也符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的起訴的一般條件，劉某1有權(quán)就其與青羊工業(yè)公司間關(guān)于商鋪所發(fā)生的權(quán)利及法律關(guān)系的爭(zhēng)議向法院提起確認(rèn)之訴尋求解決，而一審法院以劉某1提起的確認(rèn)之訴不具備確認(rèn)之訴的構(gòu)成要件，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以撤銷或改判。
一審法院嚴(yán)重違反法定程序，未履行法律規(guī)定的釋明義務(wù)，一審判決應(yīng)依法撤銷并發(fā)回重審。按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十三條的規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)保障當(dāng)事人依照法律規(guī)定享有的起訴權(quán)利。對(duì)符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)立案，并通知當(dāng)事人；不符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)作出裁定書，不予受理；原告對(duì)裁定不服的，可以提起上訴”。最高人民法院（2020）最高法民申1481號(hào)民事裁定書中：“對(duì)于確認(rèn)之訴，除應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的起訴的一般條件之外，還應(yīng)符合確認(rèn)之訴的特別訴訟要件”。在劉某1起訴時(shí)，一審法院應(yīng)對(duì)劉某1的確認(rèn)之訴是否符合起訴條件進(jìn)行審查，如認(rèn)為劉某1的確認(rèn)之訴不符合起訴條件，應(yīng)當(dāng)向劉某1釋明，要求劉某1變更訴訟請(qǐng)求，劉某1堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求，一審法院應(yīng)當(dāng)裁定不予受理，本案立案時(shí)，一審法院并未以劉某1的確認(rèn)之訴不符合起訴條件而裁定不予受理，劉某1的確認(rèn)之訴是符合起訴條件的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百零八條第三款規(guī)定：“立案后發(fā)現(xiàn)不符合起訴條件或者屬于民事訴訟法第一百二十四條規(guī)定情形的，裁定駁回起訴”。在本案立案后至審理終結(jié)前，如一審法院在審理過程中認(rèn)為劉某1的確認(rèn)之訴不符合法律規(guī)定的起訴的一般性條件和最高人民法院確立的特別訴訟要件，那么，一審法院應(yīng)當(dāng)向劉某1釋明，劉某1堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求的，一審法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴，而不是如本案以判決方式駁回劉某1的訴訟請(qǐng)求。
在本案中劉某1既提起了確認(rèn)《房屋租賃協(xié)議》實(shí)為買賣合同的確認(rèn)之訴，又提起了要求青羊工業(yè)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的給付之訴。而確認(rèn)之訴沒有給付內(nèi)容，不具有執(zhí)行性，與劉某1第二項(xiàng)協(xié)助過戶的給付之訴存在沖突或矛盾，在此情況下，一審法院應(yīng)當(dāng)履行釋明義務(wù)向劉某1進(jìn)行詢問，促使劉某1明確其請(qǐng)求或主張，包括變更、排除或撤回不當(dāng)?shù)恼?qǐng)求或主張，但是一審法院卻怠于履行釋明義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害了劉某1的訴訟權(quán)利。
綜上，如果一審法院認(rèn)為劉某1的確認(rèn)之訴不符合起訴條件或訴訟請(qǐng)求間存在沖突或矛盾，應(yīng)當(dāng)依法向劉某1釋明，在劉某1堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。而本案一審法院既未履行釋明義務(wù)也未以裁定駁回，其嚴(yán)重違反法定程序作出的一審判決應(yīng)依法予以撤銷并發(fā)回重審。
三、一審判決以案涉房屋辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件不成就為由駁回劉某1要求青羊工業(yè)公司辦理案涉商鋪產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，屬于法律適用錯(cuò)誤。根據(jù)成都市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《關(guān)于成都市青羊區(qū)人民法院來函的復(fù)函》：“英國(guó)小鎮(zhèn)項(xiàng)目商業(yè)用房已于2015年通過拆遷安置房產(chǎn)權(quán)遺留問題處理程序完成原房屋所有權(quán)初始登記，但未辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，若該項(xiàng)目申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，須先行完善土地供地手續(xù)并繳清相關(guān)稅費(fèi)?！笨芍?，該項(xiàng)目未辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是因青羊工業(yè)公司未完善土地供地手續(xù)和繳清相關(guān)稅費(fèi)所致，而青羊工業(yè)公司是可以完善土地供地手續(xù)和繳清相關(guān)稅費(fèi)的，并非事實(shí)上或法律上無法履行。一審判決以辦理產(chǎn)權(quán)過戶條件不成就為由駁回劉某1要求青羊工業(yè)公司辦理案涉商鋪產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，明顯是偏袒青羊工業(yè)公司，而錯(cuò)誤適用法律的規(guī)定。
綜上，請(qǐng)求撤銷（2020）川0105民初10695號(hào)民事判決書，并依法改判支持劉某1的全部訴訟請(qǐng)求或者發(fā)回重審。
本院審查后認(rèn)為：上述文件系國(guó)土資源部發(fā)布的自然資發(fā)【2021】1號(hào)文件，劉某1以該文件中第一條第二款、第二條第一款的內(nèi)容主張辦證條件已具備、無產(chǎn)權(quán)上的障礙。但其援引的文件條款，對(duì)于如何處理歷史遺留問題均明確須“報(bào)經(jīng)地方人民政府同意”，并還應(yīng)履行相應(yīng)的手續(xù)方能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。而本案中，案涉房屋所在土地出讓金、辦證相應(yīng)稅、費(fèi)均未繳納，辦理轉(zhuǎn)移登記尚存客觀障礙，故劉某1以上述文件主張辦證條件已經(jīng)具備，與上述文件內(nèi)容不符，本院對(duì)劉某1的證明目的不予支持。
二審另查明：2016年11月14日，成都市國(guó)土資源局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告》，通告自2016年11月17日起暫停受理主城區(qū)土地登記、房屋交易登記各類業(yè)務(wù)；自2016年11月23日起，成都市主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不再分別辦理房屋所有權(quán)證及國(guó)土使用證。
本院查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)劉某1的上訴請(qǐng)求與青羊工業(yè)公司的答辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：劉某1訴請(qǐng)青羊工業(yè)公司辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是否應(yīng)予以支持。
根據(jù)本案查明的事實(shí)，劉某1與青羊工業(yè)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，雖合同名為租賃并約定了租期、租金等，但雙方在合同中亦約定了辦理分戶登記的稅費(fèi)承擔(dān)、以租金折抵全部購房款項(xiàng)、劉某1享有對(duì)房屋的第一優(yōu)先購買權(quán)，故一審法院綜合本案事實(shí)，認(rèn)定《房屋租賃協(xié)議》實(shí)為房屋買賣合同符合雙方訂立合同的本意，劉某1與青羊工業(yè)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》實(shí)為房屋買賣合同性質(zhì)，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于劉某1上訴主張青羊工業(yè)公司應(yīng)為其辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴求。本院認(rèn)為，成都市不動(dòng)產(chǎn)登記中心向一審法院出具的《關(guān)于成都市青羊區(qū)人民法院來函的復(fù)函》中，明確載明了案涉房屋的性質(zhì)為拆遷安置房，現(xiàn)未辦理國(guó)有建設(shè)用地首次登記。如需辦理轉(zhuǎn)移登記，須先行完善土地供地手續(xù)并繳清相關(guān)稅費(fèi)。故根據(jù)行政主管部門的上述回復(fù)、且從2016年成都市開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策，原房屋所有權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)證合并登記為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，現(xiàn)行辦理房屋轉(zhuǎn)移登記亦需完成國(guó)有土地使用權(quán)首次登記后方能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。故一審法院作出案涉房屋辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件尚不成就的認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。劉某1的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。
關(guān)于劉某1上訴另提出一審法院對(duì)其第一項(xiàng)訴請(qǐng)即確認(rèn)案涉合同性質(zhì)實(shí)為買賣合同的訴請(qǐng)是否符合訴的構(gòu)成要件認(rèn)定錯(cuò)誤的問題。本院審查后認(rèn)為，確認(rèn)之訴系當(dāng)事人主張某種法律關(guān)系存在或不存在的訴訟，其客體為法律關(guān)系，并不包含事實(shí)和事實(shí)關(guān)系。劉某1一審的核心訴求是為其辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為雙方存在房屋買賣合同關(guān)系。而案涉合同雙方對(duì)存在合同關(guān)系這一事實(shí)并無異議，僅系對(duì)合同性質(zhì)存在爭(zhēng)議。故對(duì)案涉合同性質(zhì)的判斷，應(yīng)在訴訟中予以識(shí)別。一審法院已對(duì)案涉合同的相關(guān)條款、雙方當(dāng)事人簽訂合同之目的予以論述并認(rèn)定合同性質(zhì)實(shí)為買賣合同，已對(duì)該合同的性質(zhì)予以辨明。劉某1一審第一項(xiàng)訴請(qǐng)實(shí)質(zhì)系對(duì)事實(shí)和事實(shí)關(guān)系的確定，不符合確認(rèn)之訴的性質(zhì)和基本要求。故一審法院認(rèn)定劉某1的該項(xiàng)訴請(qǐng)不屬于確認(rèn)之訴正確，本院予以確認(rèn)。劉某1的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人劉某1負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
本案判決生效后，負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法按期履行。逾期未履行的，權(quán)利人申請(qǐng)執(zhí)行后，人民法院依法對(duì)相關(guān)當(dāng)事人采取限制高消費(fèi)、列入失信名單、罰款、拘留等措施，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

審判長(zhǎng)楊晗
審判員祝穎哲
審判員赫耀文
書記員饒霜

2021-07-19

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