深圳市龍崗區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2020）粵0307民初32603號
原告林某某，男，漢族，身份證住址深圳市羅湖區(qū)。
委托代理人巴黎明，廣東中矩律師事務所律師。
委托代理人李春鶯，廣東中矩律師事務所律師。
被告曾某某，女，漢族，身份證住址深圳市寶安區(qū)。
委托代理人張宗保，廣東偉然律師事務所律師。
經審理查明，2019年8月5日，原告作為出租方、被告作為承租方，雙方簽訂《深圳市龍崗某某租賃合同書》，合同約定，被告向原告承租位于深圳市龍崗區(qū)，用于經營“某某”品牌的奶茶、輕餐、雪糕等商品，租期自2019年8月5日起至2021年8月4日止；月租金38000元，第二年遞增5%，首月租金應于合同簽訂后5日內支付，后續(xù)月份的租金應于當月1日支付，承租人應于合同簽訂后5日內向出租人支付相當于二個月租金及運營管理費的保證金共計80850元。合同第十六條約定，如承租人遲延支付租金，則應按每日5%支付滯納金；延遲十五日以上，則出租人有權解除合同，沒收租賃保證金，承租人應承擔出租人追索租金等而支出的包括律師代理費在內的費用。
2019年8月27日，雙方當事人簽訂《關于商鋪免租期的補充協(xié)議》，協(xié)議約定，案涉商鋪免租期為2019年8月27日至2019年10月5日。
案涉商鋪由案外人彭某某向業(yè)主承租，約定租期截至2021年12月31日，約定月租金29914.5元。經深圳市某某投資顧問有限公司（以下簡稱“某某公司”）介紹，原告于2019年8月12日與彭某某簽訂《店鋪轉讓協(xié)議書》，約定彭某某將商鋪轉租給原告，原告應向彭某某支付店鋪轉讓費20萬元，該費用包含商鋪中的裝修、裝飾。某某公司的員工曾某某（已出庭作證）及該公司法定代表人張志奎出具證言證實，彭某某有意轉讓案涉商鋪，被告亦欲承租，但彭提出要求支付裝修補償費20萬元，被告只同意10萬元，但表示可以接受二手房東，曾某某遂找到原告，由原告向彭某某接案涉商鋪并向彭支付了20萬元裝修補償費，被告則向原告支付10萬元裝修補償費。雙方當事人確認，被告已向原告支付了店鋪轉讓費10萬元，原告提供的由彭某某于2019年8月26日出具的收據顯示，彭某某確認收到原告支付的“某某時代廣場x號鋪之裝修賠償金”20萬元。
原、被告簽訂租賃合同之后，某某公司向原告支付了由被告支付的兩押一租，原告確認，此后還收到了某某公司支付的一個月租金，即被告已共計支付了兩個月租金。某某公司的員工曾某某在出庭作證時確認，管理費押金和水電押金仍存放于某某公司，未支付給原告。原告已向某某公司支付了中介傭金5萬元。
因被告逾期支付租金，原告于2020年6月8日通過微信向被告的合伙人葉某某發(fā)送減免租金的表格，同意其2020年1月至2020年6月的租金按總額143589.60元支付，即1月租金按彭某某與出租人約定的29914.50元支付，其余的則為“2月5折、3月8折、4月8折、5月8.5折、6月8.5折”，并稱，“這是我優(yōu)惠你的，你以后生意好了，按合同交租”。庭審時原告稱，相關減免系其上一手出租人向原告提出的減免方案，原告遂照此給予被告減免。但被告仍未能按優(yōu)惠價格支付租金，原告遂于2020年7月6日通知被告解除合同。原告確認，原告在2020年7月6日之后未再向其上一手出租人支付租金，相關租賃合同已解除。被告確認，合同解除之后，被告與原出租人另行簽訂了租賃合同繼續(xù)承租案涉商鋪至2020年10月25日搬離。
另查，原告委托本案律師代為訴訟，支出了律師代理費3萬元。
裁決結果
本院認為，雙方當事人簽訂的《深圳市龍崗某某租賃合同書》符合自愿、合法原則，本院予以確認。被告已向原告實際承租商鋪達11個月，在被告承租期間，商鋪權利人并未以原告未征得其同意轉租為由要求解除租賃，影響被告正常經營，對被告關于合同無效的主張，本院不予采納。雙方合同已于2020年7月6日解除，雙方對解除時間確認無誤，本院亦予以確認。但被告拖欠的租金應予支付，2020年1月1日至2020年6月30日期間的租金，按原告提出減免后的金額143589.60元支付，2019年12月6日至2019年12月31日以及2020年7月1日至2020年7月5日共計1個月的租金，仍應按合同約定的38000元支付，則被告應向原告支付租金共計181589.6元，對原告超出的租金請求，本院不予支持。被告逾期支付租金，應承擔相應的違約責任，雙方合同約定的按日百分之五支付滯納金，過分高于因此而給原告造成的損失，本院酌情調整為按銀行同期貸款逾期罰息利率計算；原告于2020年6月8日向被告的合伙人葉某某承諾減免租金，雖未明示免除滯納金，但支付租金屬被告最基本的合同義務，因此原告當時的減免租金表示，應當包含了免除滯納金的意思，相關滯納金的起算日期應自原告作出以上表示的2020年6月8日起算。
本案合同解除的責任在被告而非原告，對原告因此而遭受的損失，被告應根據其過錯承擔相應的賠償責任。雙方當事人在承接店鋪時向上一手承租人分別支付了裝修補償費10萬元，雙方約定的租賃期間為24個月，因被告的原因導致合同解除實際租賃11個月，被告應向原告賠償雙方共同承接案涉商鋪而給原告造成的損失54167元（（24-11）÷24×100000）。原告向某某公司支付的傭金，與被告缺乏聯絡的合意，不屬被告在訂立合同時可預見的范圍，對原告要求賠償的請求，本院不予支持。
案涉合同因被告違約而解除，原告可依據合同約定沒收被告支付的保證金，對被告要求抵扣的主張，本院不予采納。
因被告違反合同約定造成合同解除并產生本案訴訟，被告應依據合同約定向原告支付律師代理費，根據廣東省律師收費指導標準，結合原告的勝訴標的，其律師代理費上限為18788元，對原告超出的律師代理費請求，本院不予支持。
綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
一、確認原告林某某與被告曾某某于2019年8月5日簽訂的《深圳市龍崗某某租賃合同書》已于2020年7月6日解除；
二、被告曾某某支付原告林某某租金181589.6元，并自2020年6月8日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率1.5倍支付逾期利息至履行完畢之日止；
三、被告曾某某賠償原告林某某損失54167元；
四、被告曾某某支付原告林某某律師代理費18788元；
五、駁回原告林某某其他訴訟請求。
以上各項具有金錢給付內容的義務，限付款義務人于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內履行完畢。付款義務人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費9192元，由原告負擔4828元，被告負擔4364元。原告已向本院繳納受理費9192元，可向本院申請退費4364元；被告應于本判決生效之日起五日內繳納訴訟費4364元，逾期繳納的，本院將依法強制執(zhí)行。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判員趙坤東
書記員朱玉娟
2021-07-20
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