山西省太原市中級人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）晉01民終4222號

上訴人（原審被告）：山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：楊某。
委托代理人：渠某，山西乾寧律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張某，住山西省五臺縣。
委托訴訟代理人：靳某，山西德琿律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實：2017年4月3日，原告作為買受人與作為出賣人的被告簽訂鼎盛國際青創(chuàng)城房屋買賣合同。合同主要約定，出賣人以出讓方式取得位于東至20米規(guī)劃路，南至勝利東街，西至太行路，北至富力城房地產(chǎn)有限公司、編號為并政地國用（2013）第00059號的地塊的土地使用權(quán)，出賣人在上述地塊建設(shè)房屋，暫定名鼎盛國際青創(chuàng)城，買受人購買的房屋為第1幢地上5層505號房，建筑面積56.62平方米，每平方米9224元，總金額522263元；買受人于簽署合同當(dāng)日支付房屋總價的50%即262263元，其余房款以按揭方式付清；出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格的房屋交付買受人使用；在本合同簽署時，項目的相關(guān)手續(xù)正在完善中，買受人已得到出賣人明確告知，出賣人保證所有相關(guān)手續(xù)辦理完畢后，該房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。原告于簽訂合同當(dāng)日向被告支付購房首付款262263元，被告向原告出具相應(yīng)收據(jù)一份。2020年8月2日，原、被告補充簽訂《房屋買賣合同補充協(xié)議》，約定原告剩余房款以銀行代扣的形式按月分期交納被告，共120期，每期2808.82元。2018年1月15日至2020年11月15日，原告支付購房代扣款共計98308.7元。2020年8月2日，被告向原告交付房屋，原告尚未裝修。2020年8月3日，原告向被告交納了公共維修基金5096元、樓宇對講費500元，向山西家城園物業(yè)管理有限公司交納了裝修保證金2300元、預(yù)存水費300元、預(yù)存電費300元、裝修服務(wù)費594元、物業(yè)管理費1359元。現(xiàn)被告尚未取得訴爭房屋的商品房預(yù)（銷）售許可證，尚未向原告交付房屋。上述事實有《房屋買賣合同》及補充協(xié)議、收據(jù)、銀行流水及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。

一審法院認(rèn)為，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，被告至今未取得房屋所涉項目的商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案房屋買賣合同及補充協(xié)議無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告因涉案買賣合同取得的原告支付的房款、公共維修基金、樓宇對講費應(yīng)當(dāng)予以返還，原告要求退還上述費用的訴請，本院予以支持，同時原告應(yīng)將案涉房屋退還被告。被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，明知未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下銷售房屋，存在過錯，并且辦理商品房預(yù)售許可證明是被告的義務(wù)，故被告對于原告的利息損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，原告請求支付自交納購房款262263元之日即2017年4月3日起至2021年3月19日的利息損失40556.79元，低于以同期中國人民銀行貸款利率或全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算的利息，本院予以支持。對于2021年3月20日起至被告實際退款之日的利息，被告應(yīng)按366167.7元（首付購房款262263元＋分期貸款98308.7＋公共維修基金5096元＋樓宇對講費500元）為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算利息，向原告支付。原告交納的裝修保證金2300元、預(yù)存水費300元、預(yù)存電費300元、裝修服務(wù)費594元、物業(yè)管理費1359元，是向山西家城園物業(yè)管理有限公司交納，被告并未收取，故被告對上述費用不承擔(dān)退還責(zé)任，原告可另行解決。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[法釋（2020）17號]第二條、《中華人民共和國民法典》第一百五十七條、第五百零八條的規(guī)定，判決如下：一、原告張某與被告山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2017年4月3日簽訂的《鼎盛國際青創(chuàng)城房屋買賣合同》及2020年8月2日簽訂的《房屋買賣合同補充協(xié)議》無效。二、被告山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張某首付購房款262263元、分期貸款98308.7元、公共維修基金5096元、樓宇對講費500元，并支付原告自支付首付購房款262263元之日起至2021年3月19日止的利息損失40556.79元及自2021年3月20日起至被告退還原告366167.7元之日的利息（以366167.7元中未退還的部分為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算）。三、駁回原告張某的其他訴訟請求。
本院認(rèn)為，上訴人山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與被上訴人張某訂立房屋買賣合同，向被上訴人出售房屋，且至今相關(guān)手續(xù)未予具備、完善，一審認(rèn)定涉案合同無效，判令山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就所收房款、公共維修基金、樓宇對講費返還被上訴人并承擔(dān)利息損失，處理無誤。上訴人主張被上訴人在知曉未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，仍同意簽訂合同并支付款項，亦存在一定的過錯責(zé)任，但被上訴人是基于對上訴人房產(chǎn)建設(shè)狀況及事后取得許可證明的信任，即使存在一定過錯，也不能成為上訴人無償占有、使用購房款項的理由。綜上，山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本判決生效后，負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人須依法按期履行。逾期未履行的，不得有轉(zhuǎn)移、隱匿財產(chǎn)等逃避執(zhí)行行為，并不得有高消費及非生活或者經(jīng)營必需的消費行為。本條款即為執(zhí)行通知，人民法院在受理執(zhí)行申請后，依法可以立即對違反本條款規(guī)定內(nèi)容的相關(guān)當(dāng)事人采取列入失信名單、罰款、拘留等強制措施，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
二審案件受理費814元，由上訴人山西越鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長??李鐵柱
審判員??張軍紅
審判員??安源生
法官助理??梁卉
書記員??劉琪
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2021-07-23

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