北京市第三中級(jí)人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）京03民終8722號(hào)

上訴人（原審原告、反訴被告）：徐某，女，1983年6月7日出生，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：岳軍，男，1968年11月18日出生，北京市海淀區(qū)北下關(guān)街道皂君廟社區(qū)居民委員會(huì)推薦。
上訴人（原審原告、反訴被告）：常某1，男，2006年3月17日出生，住北京市朝陽區(qū)。
法定代理人：徐某（常某1之母），女，1983年6月7日出生，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：岳軍，男，1968年11月18日出生，北京市海淀區(qū)北下關(guān)街道皂君廟社區(qū)居民委員會(huì)推薦。
原審原告、反訴被告：常某2，男，1955年2月5日出生，住北京市海淀區(qū)。
原審原告、反訴被告：常某3，男，1957年5月9日出生，住北京市海淀區(qū)。
被上訴人（原審被告，反訴原告）：董某，男，1954年3月18日出生，香港特別行政區(qū)居民。
委托訴訟代理人：趙東波，福建建達(dá)（廈門）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃琳，福建建達(dá)（廈門）律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：徐某與常某4于2005年10月8日登記結(jié)婚，2006年3月17日育有一子常某1。雷某與常某5系夫妻關(guān)系，育有常某2、常某3、常某4三個(gè)子女。2009年8月1日常某4跳樓身亡，2014年4月20日雷某去世。
2004年2月18日，董某作為賣方（甲方）與常某4作為買方（乙方）簽訂《房屋租售合同》，約定：甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方先租用，后購買甲方位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)展南路北麥子店路西側(cè)的“碧湖居”一期工程×號(hào)房產(chǎn)事宜，簽訂如下合同。
合同第1條約定，房屋面積129平方米，購房款為65萬元，其余包括過戶費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
第2條約定，以甲方為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)尚未辦理，甲方應(yīng)盡快辦理產(chǎn)權(quán)，以便乙方過戶，辦理以甲方為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
第3條約定，甲方應(yīng)在2004年3月15日前向乙方交付房屋，如有特殊情況，最遲不得3月30日交付。
第4條約定，在乙方未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以前，先租用甲方房屋，租金6000元/月，每6個(gè)月支付，即2004年3月1日以前，乙方支付甲方36000元（3月至8月租金），2004年8月1日以前，付第二次租金，以此類推，租金付至甲方指定賬戶。
第6條約定，乙方逾期繳納房租，甲方每天按每次繳納金額的千分之一收取滯納金，乙方超過20天未交房租，甲方有權(quán)收回房產(chǎn)。
第7條約定，乙方購買甲方房產(chǎn)，辦完過戶手續(xù)時(shí)，以前向甲方交付的租金算在購房款之內(nèi)。
第8條約定，乙方在收到甲方提供的辦理房產(chǎn)過戶的有關(guān)文件的90天之內(nèi)，向甲方付清全部房款，否則甲方有權(quán)中止該房產(chǎn)出售合同并收回房產(chǎn)，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
合同簽訂當(dāng)日，即2008年2月18日，董某向常某4交付了涉案房屋。

本院認(rèn)為，鑒于各方當(dāng)事人均同意按照中華人民共和國相關(guān)法律處理本案，故本案適用的準(zhǔn)據(jù)法為《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定?；谏鲜龇?、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，本院對本案糾紛認(rèn)定如下：
2004年2月18日董某與常某4簽訂《房屋租售合同》，約定常某4每月支付租金6000元，在雙方辦完過戶手續(xù)時(shí)，常某4以前交付的租金算在購房款之內(nèi)，購房款為65萬元。2009年8月1日常某4墜樓身亡，徐某、常某1、雷某（已故）曾起訴要求董某履行過戶手續(xù)，但生效判決確認(rèn)常某4并未向董某指定的付款帳戶支付過租金，在董某明確表示拒絕過戶的情況下，遂判決駁回了徐某、常某1、雷某（已故）的訴訟請求。2004年2月18日《房屋租售合同》的履行前提是常某4按期足額支付租金，在法院不能確定常某4按期足額支付租金的情況下，董某有權(quán)按照該合同第六條的約定，即在常某4超過20天未交房租的情況下收回房產(chǎn)。本案中，董某曾于2015年8月10日要求解除合同，董某的該訴求于法有據(jù)，一審法院予以支持并無不當(dāng)，本院亦予以支持。
2015年8月10日合同解除后，一審法院考慮到徐某、常某1使用房屋的具體情況及常某4曾交納3.6萬元房租及墊付45121.91元契稅的事實(shí)，酌情判決徐某、常某1支付自2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用費(fèi)3.5萬元，自2015年8月11日自實(shí)際騰退之日的房屋占有使用費(fèi)每月按6000元計(jì)算并無不當(dāng)，本院亦予以確認(rèn)。
另，徐某、常某1二審中要求鑒定《承諾書》的真實(shí)性一節(jié)，因董某在該《承諾書》中承諾的是其同意在土地證辦好后，按合同支付剩余房款，該承諾的內(nèi)容不能對抗董某與常某4在《房屋租售合同》約定的常某4逾期支付房租董某有權(quán)收回房產(chǎn)的約定，因此本院對徐某、常某1要求鑒定《承諾書》的真實(shí)性之申請不予準(zhǔn)許。

綜上所述，徐某、常某1的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)63600元，由徐某、常某1負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。

審判長咸海榮
審判員付輝
審判員于洪群
法官助理張羽
法官助理朱宏哲
書記員何昕燏

2021-07-26

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