富民縣人民法院

民事一審判決書

商品房銷售合同糾紛（2021）云0124民初388號

原告：謝某某，女，1991年1月18日生，住云南省昆明市盤龍區(qū)。
委托訴訟代理人：趙虹眉，云南華恒律師事務所律師。特別授權代理。
委托訴訟代理人：李節(jié)軍。特別授權代理。
被告：昆明全拓房地產開發(fā)有限公司。統(tǒng)一社會信用代碼：9153012456006634XD。住所地：云南省昆明市富民縣永定街道辦事處黎陽路56號。
法定代表人：劉紹忠，公司董事長。
委托訴訟代理人：樊某，公司員工。特別授權代理。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。被告對原告提交的第1、2組證據真實性、合法性認可，關聯(lián)性不認可；原告對被告提交的第1組證據真實性、合法性認可，關聯(lián)性不認可。對第2組證據三性不認可。對當事人對真實性無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：對當事人有爭議的證據和事實，本院認定如下：被告提交的第2組證據，符合證據三性，予以認定。關于上述證據的關聯(lián)性及證明效力，本院將結合全案進行綜合評判。
案經庭審，本院認定如下事實：2012年11月23日，原告與被告簽訂《商品房購銷合同》（合同編號：假日尚島花園0521號），原告購買被告開發(fā)建設的假日尚島花園第一組團第3幢第1單元第3層01號商品房，合同約定購房總價為355,800元，原告于2012年11月23日全額支付房款。并約定了逾期付款及逾期交房的違約責任等合同內容。合同第十二條關于產權登記的約定，“甲乙雙方在該商品房交接手續(xù)辦理完成后，依法應達到以下條件：1.乙方支付全部房款、配套費、維修基金、契稅及其他各項稅費；2.乙方向甲方出具書面委托書；3.乙方向甲方提供完整的符合產權登記部門要求的資料（包括但不限于產權人及共同購買人身份證復印件、購房發(fā)票原件及辦理產權所需要的其他資料）。甲方在商品房竣工交付使用，且乙方完成上述義務后，經甲方審核乙方所所提交資料齊全且無誤后90個工作日向房地產產權登記機關報送申辦產權登記的相關手續(xù)，隨后通知客戶辦理產權。在辦理產權登記過程中所產生的費用由乙方承擔。如乙方不能按時完成上述義務，甲方有權拒絕代為辦理產權登記手續(xù)，因此產生的損失由乙方自行承擔”。
另查明，2013年1月30日原告按被告通知及《交房明細表》繳納了該房屋相關的配套、契稅、印花稅、維修基金、產權證工本費、產權證代辦費、轉讓交易費、測繪費等地產費用27,312.4元及物管費用1724元，并由被告開具《收據》給原告收執(zhí)。同日被告將商品房交付原告使用。

本院認為，謝某某與全拓公司簽訂的《商品房購銷合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。涉案合同第十二條對產權登記進行了約定，并約定了各自義務及辦證期限，但未約定逾期辦證的違約責任。本案證據足以認定謝某某向全拓公司支付全部房款，并按被告通知繳納辦證稅費，提供了辦證資料，即已履行合同約定義務，且謝某某已實際占有涉案房產。但全拓公司并未履行協(xié)議約定義務，全拓公司應按合同約定履行涉案商品房的辦證義務，且在合理的期限內辦結并交付權證。經查，因全拓公司自身原因導致其未按照商品買賣合同約定履行完畢辦證義務，事實清楚，且協(xié)助謝某某辦理產權系的從合同義務，全拓公司未履行該義務，應當承擔逾期辦證的違約責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！钡囊?guī)定，經查，謝某某于2013年1月30日按全拓公司出具《交房費用明細表》繳納了該房屋相關的配套、契稅、印花稅、維修基金、產權證工本費、產權證代辦費、轉讓交易費、測繪費等地產費用及物管費用，同日涉案房屋已交付謝某某使用。全拓公司無證據證實其已履行了合同約定的審核謝某某所提交資料，齊全無誤后，于90個工作日向房地產產權登記機關報送申辦產權登記的相關手續(xù)，隨后通知客戶辦理產權等協(xié)助辦證的義務，或謝某某未守成約定義務，全拓公司所提供的證據不足以證明其主張的待證事實成立，由其承擔舉證不利的法律生果，其提出系謝某某未提供材料手續(xù)配合其辦證及已通知謝某某辦證，系謝某某存在過錯的抗辯理由，不予采納。對于辦理產權證書雙方約定為：“商品房竣工使用，且謝某某達到約定條件，即義務后，經審核無誤后90個工作日向登記機關報送相關手續(xù)”。全拓公司不能履行其辦證義務，自房屋交付使用之日起90日起，應當承擔違約金，以此彌補原告損失，并據此督促全拓公司積極履行合同義務，故謝某某請求由全拓公司辦理并交付該商品房權證，承擔逾期辦證違約金的請求，予以支持。因本案謝某某未提供證據證明造成損失的金額，但造成損失實際存在，且該損失具有不確定性。為了促使被告履行義務，并有利于原告實現(xiàn)其對該房地產所有權的完整權益。因違約金主要是補償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。對于逾期辦理房產證導致原告的實際損失數(shù)額難以確定，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的計收金融機構逾期貸款利息的標準計算的規(guī)定，按照合同對等原則，結合本案的實際情況，參照金融機構同期同類貸款利率的標準來確定原告的實際損失數(shù)額。本案中經審查，謝某某已實際占有并使用該房屋，未能充分舉證證明其實際損失金額，實際損失亦無法確定，而其主張以所交房款為基數(shù)，按年利率3.85%的標準計算違約金，該主張不高于法定的違約金標準，謝某某主張符合法律規(guī)定。經釋明，全拓公司未提出違約金過高及調整申請，全拓公司也未提交證據證實該違約金標準應予以調低，故對其認為違約金因合同未約定不應支持的意見不予采納。本案以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，結合房地產市場價格、房屋租賃價格及不動產抵押等情況，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情予以認定自房屋交付使用之日起，減去90天延展期?，F(xiàn)原告提出的自2013年6月7日起至2021年5月7日止計算逾期交房的違約金94,746.58元，并承擔以購房總價款355,800元為基數(shù)，自2021年5月8日起至實際辦證之日止，按年利率3.85%的標準計算給付原告謝某某逾期辦證違約金的主張，該主張有事實依據，于法不悖，且足以彌補原告因被告違約造成的實際損失，故本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，故依法適用民法典的規(guī)定。
據此，依照《中華人民共和國民法典》第七條、第五百零二條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條，第五百九十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十八條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告昆明全拓房地產開發(fā)有限公司于判決生效后十日內為原告謝某某辦理并交付富民縣假日尚島花園第一組團第3幢第1單元第3層01號商品房不動產登記證；
二、由被告昆明全拓房地產開發(fā)有限公司以355,800元為基數(shù)，按年利率3.85%的標準計算，支付原告自2013年6月7日起至實際辦理不動產登記證至原告謝某某名下之日止的逾期辦證違約金。
如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計1084元（原告已預交），由被告負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院。
雙方當事人在上訴期限內均未提起上訴的，本判決即發(fā)生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可以在判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內向本院申請強制執(zhí)行。申請強制執(zhí)行的期限為兩年。

審判員宣云
書記員火有明

2021-07-29

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