長沙市芙蓉區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）湘0102民初12273號

原告：胡某，男，1978年2月7日出生，漢族，住湖南省桃江縣。
委托訴訟代理人：胡某華，女，1976年11月12日出生，漢族，住湖南省桃江縣，系胡某之妻。
被告：長沙市鼎盛公寓管理有限公司，住所地湖南省長沙市芙蓉區(qū)荷花園街道遠大一路582號東方芙蓉園1、2、3棟1323號。
法定代表人：于海東。

根據(jù)當事人的舉證質(zhì)證及庭審陳述，本院確認如下事實：2020年12月5日，胡某與鼎盛公司簽訂了《長沙市房屋委托出租合同》，約定胡某將其所有的長沙市芙蓉區(qū)芙蓉公寓B3-3-602委托給鼎盛公司代理出租，房屋面積為120平方米；出租代理期為2020年12月10日至2023年12月9日，共計三年；合同期內(nèi)，胡某同意給鼎盛公司90日作為工作接洽期，在此期間，胡某不收取鼎盛公司租金，其中第一年第一季度免租兩個月租金，第二年第一季度免租一個月；租金標準為2600元/月，按季支付，并約定第一次付款日期為2020年12月5日，季度2600元，第二次為2021年3月10日，季度7800元，第三次為2021年6月10日，季度7800元，第四次為2021年9月10日，季度7800元，之后的付款日期以此類推；委托出租代理期內(nèi)胡某提前終止合同的，應(yīng)提前30日通知鼎盛公司，按照合同期內(nèi)的總租金20%支付違約金。合同還約定了其他事項。同日，胡某向鼎盛公司出具《委托書》，胡某全權(quán)委托鼎盛公司對外出租并辦理與承租方之間的洽談、簽署相關(guān)合同、代為收取租金等一切房租租賃事宜，委托期限為2020年12月10日至2023年12月9日，鼎盛公司在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件胡某均認可。合同簽訂后，胡某于合同簽訂當日向鼎盛公司交付涉案房屋。鼎盛公司按約于2020年12月5日向胡某支付了第一季度租金2600元，并于2021年3月13日支付第二季度租金7800元。此后，經(jīng)胡某催收，鼎盛公司以領(lǐng)導跑路為由未按約支付第三季度租金，并要求胡某自行向次承租人收取租金。
另查明，涉案房屋已由鼎盛公司分別轉(zhuǎn)租給4位次承租人，涉案房屋目前仍由次承租人占有使用。鼎盛公司已向次承租人收取租金至2021年8月。截至法庭辯論終結(jié)，胡某未向次承租人收取任何租金。

本院認為，胡某與鼎盛公司《長沙市房屋委托出租合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方成立房屋租賃合同關(guān)系。胡某已按約將涉案房屋交付給鼎盛公司使用，但鼎盛公司未按約支付租金，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十二條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，經(jīng)胡某催收，鼎盛公司仍拒不支付拖欠的租金，故胡某有權(quán)請求解除合同。胡某未書面通知鼎盛公司，直接以起訴的方式主張解除合同，本院已于2021年7月9日向鼎盛公司送達起訴狀副本。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款的規(guī)定，合同自起訴狀副本送達給鼎盛公司時解除。因此，本院確認胡某與鼎盛公司于2020年12月5日簽訂的《長沙市房屋委托出租合同》已于2021年7月9日解除。根據(jù)查明的事實，扣除免租期后，鼎盛公司支付租金至2021年6月9日。胡某僅要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期間的租金，視為對自身權(quán)利的自由處分，本院不持異議。經(jīng)計算，2021年6月10日至2021年6月29日產(chǎn)生租金1646元，故胡某要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期間租金1646元的訴訟請求，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。胡某還要求鼎盛公司承擔相當于一個月租金的違約金2600元，該金額不超過合同約定的標準，本院亦予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百六十五條第二款、第五百七十七條、第五百八十五條第二款、第七百二十一條、第七百二十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告胡某與被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于2020年12月5日簽訂的《長沙市房屋委托代理出租合同》已于2021年7月9日解除；
二、被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告胡某支付2021年6月10日至2021年6月29日期間的房屋租金1646元；
三、被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告胡某支付違約金2600元。
如未按本判決指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費減半收取計40元，由長沙市鼎盛公寓管理有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)通過本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

審判員伍君芳
法官助理張依
書記員某林

2021-07-29

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