遼寧省撫順市中級(jí)人民法院

民事二審判決書

合同糾紛（2021）遼04民終1371號(hào)

上訴人（原審被告）：劉某，女，1968年10月3日出生，漢族，住撫順市新?lián)釁^(qū)。
委托訴訟代理人：柴某某，男，1975年8月29日出生，漢族，住撫順市順城區(qū)（上訴人劉某侄子，社區(qū)推薦）。
委托訴訟代理人：楊航，遼寧馬淑玲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司，住所地：遼寧省撫順市新?lián)釁^(qū)。
法定代表人黃某某，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張?zhí)煲弧⒌罂?，遼寧觀策律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：中信銀行股份有限公司撫順分行，住所地：撫順市順城區(qū)。
負(fù)責(zé)人：秦某某，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張某某，該行員工。
委托訴訟代理人：劉某1，該行員工。

一審法院經(jīng)審理查明：2011年11月17日，原告與被告劉某簽訂《商品房買賣合同》及其附件，被告劉某購買原告開發(fā)建設(shè)的位于撫順市新?lián)釁^(qū)房屋，總購房款為人民幣530954元，被告劉某向原告支付首付款160954元，剩余購房款370,000元向被告中信銀行股份有限公司撫順分行（以下簡(jiǎn)稱“中信銀行”）申請(qǐng)貸款方式支付。被告劉某以案涉房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)，原告作為案涉房屋的開發(fā)商對(duì)被告劉某的上述貸款提供了階段性連帶責(zé)任保證。后原告將房屋交付被告劉某?！渡唐贩抠I賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第二條第4款第(1)項(xiàng)約定，如因被告劉某未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致原告承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，被告劉某應(yīng)在原告向其送達(dá)函告之日起3日內(nèi)，將原告代其向按揭銀行償還的全部款項(xiàng)（包括但不限于貸款本金、利息、罰息、賠償金等），及原告因此遭受的全部損失（包括但不限于訴訟或者仲裁費(fèi)用、律師費(fèi)等損失）支付給原告，同時(shí)自原告實(shí)際承擔(dān)上述款項(xiàng)之日起，至被告劉某實(shí)際向原告支付全部款項(xiàng)之日止，按日向原告支付墊付款本息萬分之五的違約金。第（2）項(xiàng)約定，被告劉某沒有按第（1）小項(xiàng)約定付清全部款項(xiàng)(包括違約金)延遲達(dá)30日，原告有權(quán)解除合同。補(bǔ)充協(xié)議第十一條第2款第（1）項(xiàng)約定，因被告劉某原因?qū)е潞贤獬?，被告劉某?yīng)向原告支付購房款總額20%的違約賠償金。第（2）項(xiàng)約定，如合同解除后需辦理合同備案或預(yù)告登記撤銷手續(xù)，被告劉某應(yīng)在原告發(fā)出合同解除通知之日起10日內(nèi)，配合原告辦理相關(guān)手續(xù)。如被告劉某逾期辦理相關(guān)備案、登記撤銷手續(xù)，應(yīng)向原告支付購房款總額20%的違約賠償金。第（3）項(xiàng)約定，如合同解除，需騰退房屋的，除原告書面允許保留的裝修（原告無需補(bǔ)償裝修費(fèi)）外，被告劉某應(yīng)當(dāng)在原告發(fā)出騰退房屋通知之日起30日內(nèi)，將該房屋恢復(fù)至交付時(shí)原狀，解除該房屋所設(shè)定的任何權(quán)利負(fù)擔(dān)，將該房屋交還給原告。第（4）項(xiàng)約定，如該房屋交付（含視同交付）后合同解除，被告劉某應(yīng)向原告支付房屋使用費(fèi)，計(jì)費(fèi)期間為該房屋交付（含視同交付）之日至實(shí)際交還房屋之日止，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為購房款的3%/月。被告劉某實(shí)際交還該房屋時(shí)起，該房屋內(nèi)遺留的裝修、設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)歸原告所有，且原告無需為此給付被告劉某任何補(bǔ)償。
因被告劉某逾期償還按揭貸款，撫順市順城區(qū)人民法院于2015年12月18日作出（2015）順民初字第1586號(hào)民事判決，判定被告劉某償還被告中信銀行借款本息363834.19元，案涉房屋作為抵押物優(yōu)先受償，原告對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2017年11月13日，撫順市順城區(qū)人民法院從原告賬戶扣劃367,200.00元以支付被告劉某的借款及利息。
2019年12月24日，原告向被告劉某郵寄送達(dá)《關(guān)于限期償還墊付款及違約金的函》，通知被告劉某償還墊付款及違約金，否則按照合同約定解除商品房買賣合同并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。被告劉某拒收。2020年2月18日，原告向被告劉某郵寄送達(dá)了解除《商品房買賣合同》通知函，致函劉某解除2011年11月17日簽訂的《商品房買賣合同》及所有附件，告知?jiǎng)⒛硟斶€墊付款、違約金等費(fèi)用，配合原告辦理合同備案和預(yù)告登記的撤銷等手續(xù)，履行騰退房屋、恢復(fù)原狀等義務(wù)。被告劉某仍拒收。2020年3月6日，原告與遼寧觀策律師事務(wù)所簽訂《專項(xiàng)委托服務(wù)合同》，委托該所代理訴訟被告合同糾紛一案，支付代理費(fèi)36085元。
一審法院所確認(rèn)的上述事實(shí)，有《商品房買賣合同》、合同補(bǔ)充協(xié)議、民事判決書、付款回單、《關(guān)于限期償還墊付款及違約金的函》、解除《商品房買賣合同》通知函、ESM返單、《專項(xiàng)委托服務(wù)合同》、付款憑證、發(fā)票及當(dāng)事人陳述筆錄在案為憑，并經(jīng)開庭質(zhì)證和一審法院的審查，可以采信。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)力、履行義務(wù)。被告劉某購買原告房屋，按揭貸款后由原告擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)按期歸還銀行貸款，現(xiàn)因劉某未能如期償還銀行貸款，導(dǎo)致原告履行保證責(zé)任償還貸款，而劉某又不償還原告款項(xiàng)，致使原告遭受經(jīng)濟(jì)損失，無法實(shí)現(xiàn)合同目的，被告劉某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任?！渡唐贩抠I賣合同》及合同補(bǔ)充協(xié)議對(duì)合同解除條件有明確約定，現(xiàn)約定條件成就，該合同應(yīng)自被告劉某收到或應(yīng)當(dāng)收到解除合同通知函之日起解除，原告請(qǐng)求確認(rèn)原告與被告劉某于2011年11月17日簽訂的《商品房買賣合同》及其附件已解除的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。原告請(qǐng)求判令被告劉某向原告償還代其向按揭銀行支付的借款本金、利息等費(fèi)用共計(jì)367200元的訴訟請(qǐng)求，因此款應(yīng)由劉某負(fù)擔(dān)、原告已經(jīng)墊付，故原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，應(yīng)予以支持，但因劉某已經(jīng)向原告交付購房款，且原告要求被告劉某騰退房屋，故原告應(yīng)同時(shí)退還劉某交付的購房款，二者互相沖抵，支付余額。原告請(qǐng)求判令被告劉某向原告支付遲延履行違約金、合同解除違約賠償金、未配合原告辦理相關(guān)撤銷手續(xù)違約賠償金的主張，因合同約定的各項(xiàng)違約金累加后過高，應(yīng)按實(shí)際違約數(shù)額367200元的20%計(jì)算違約賠償金，計(jì)73440元。原告請(qǐng)求判令被告劉某承擔(dān)原告支付的本案律師費(fèi)36085元，因該款系因劉某違約引發(fā)且已實(shí)際發(fā)生，又符合合同約定，該款劉某應(yīng)予賠付。原告請(qǐng)求判令被告劉某向原告支付房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求，因該房屋系劉某合法取得，享有使用權(quán)，原告要求劉某給付使用費(fèi)的請(qǐng)求，于法無據(jù)，一審法院不予支持。原告請(qǐng)求判令被告劉某立即向原告返還標(biāo)的房屋的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。原告請(qǐng)求判令被告劉某及被告中信銀行股份有限公司撫順分行配合原告辦理抵押權(quán)預(yù)告登記注銷和合同備案、預(yù)告登記的撤銷手續(xù)。因此產(chǎn)生一些費(fèi)用由被告劉某負(fù)責(zé)的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。被告劉某向原告交付購房款530954元，扣除原告代劉某償付的貸款367200元、劉某應(yīng)付的違約金73440元、實(shí)際發(fā)生的律師費(fèi)36085元，原告應(yīng)返還劉某54229元。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司與被告劉某簽訂的《商品房買賣合同》已解除；二、被告劉某于本判決生效后十五日內(nèi)將位于撫順市新?lián)釁^(qū)房屋騰空返還原告撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司；三、被告劉某、中信銀行股份有限公司撫順分行于本判決生效后十五日內(nèi)配合原告撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司辦理撫順市新?lián)釁^(qū)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記注銷和合同備案、預(yù)告登記的撤銷手續(xù)。因此產(chǎn)生的費(fèi)用由被告劉某負(fù)擔(dān)；四、原告撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)返還被告劉某購房款54229元；五、駁回原告撫順萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9967元，由原告負(fù)擔(dān)1516元，被告負(fù)擔(dān)8451元。
本院經(jīng)審理查明一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
本院認(rèn)為，劉某與萬達(dá)廣場(chǎng)簽訂《商品房買賣合同》及其附件，購買萬達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)建設(shè)的房屋，劉某支付首付款后剩余購房款向中信銀行申請(qǐng)貸款并以案涉房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)，萬達(dá)廣場(chǎng)提供連帶責(zé)任保證。合同補(bǔ)充協(xié)議約定，如因劉某未能按期償還到期貸款本息，導(dǎo)致萬達(dá)廣場(chǎng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，劉某承擔(dān)萬達(dá)廣場(chǎng)代其向按揭銀行償還的全部款項(xiàng)。因?yàn)閯⒛秤馄趦斶€按揭貸款，撫順市順城區(qū)人民法院作出民事判決：劉某償還中信銀行借款本息363834.19元，案涉房屋作為抵押物優(yōu)先受償，萬達(dá)廣場(chǎng)對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2017年11月13日，撫順市順城區(qū)人民法院已從萬達(dá)廣場(chǎng)賬戶扣劃367,200.00元以支付劉某的借款及利息。一審法院依據(jù)雙方合同約定判決劉某給付萬達(dá)廣場(chǎng)購房款530954元，扣除萬達(dá)廣場(chǎng)代劉某償付的貸款367200元、劉某應(yīng)付的違約金73440元、律師費(fèi)36085元，萬達(dá)廣場(chǎng)應(yīng)返還劉某54229元，一審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律并無錯(cuò)誤，上訴人劉某認(rèn)為《商品房買賣合同》不存在法定解除條件，不應(yīng)予以解除的主張無法律依據(jù)，不予支持。上訴人主張?jiān)摲慨a(chǎn)實(shí)際購買人是柴某某，只是用了上訴人的名字購買，現(xiàn)萬達(dá)廣場(chǎng)依據(jù)與劉某簽訂的合同要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任與房屋實(shí)際出資人是誰無關(guān)，根據(jù)合同相對(duì)性原則，劉某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8451元，由上訴人劉某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)韓強(qiáng)
審判員王冬雨
審判員黃霞
書記員張麗娟

2021-08-10

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