防城港市防城區(qū)人民法院

民事一審判決書

商品房預(yù)售合同糾紛（2021）桂0603民初855號

原告：蔣某，女，1985年2月23日出生，瑤族，無業(yè)，住防城港市防城區(qū)。
被告：廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地防城港市防城區(qū)防城鎮(zhèn)某某路某某住宅三樓。
法定代表人：唐某色，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳書茵，廣西南港律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：黃麗莉，廣西南港律師事務(wù)所律師。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原告蔣某分別于2018年7月5日、2018年6月1日、2018年12月27日向被告某某房地產(chǎn)公司支付購房款20000元、186184元、200000元，被告向原告分別開具收款收據(jù)。2018年6月15日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號：ＦＣＧ2018XXXX61），原告購買被告位于防城區(qū)，單價為3060元／㎡，總價款為406184元。合同第七條約定買受人應(yīng)當(dāng)在2018年6月15日前支付首期房價款206184元，占全部房價款的50.76%，余款200000元向防城港市防城區(qū)信用社合作聯(lián)社防城信用社申請貸款支付。2018年12月27日，原告與被告簽訂《補充協(xié)議》，原告與被告協(xié)商一致，原告不再辦理按揭貸款，改為一次性付清全部剩余房款200000元，已付清全部房款406184元。第十一條約定出賣人應(yīng)當(dāng)于2019年12月31日前向買受人交付該商品房。第九條約定該商品房經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格，但如下特殊原因，除雙方協(xié)商解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期交房，出賣人不承擔(dān)責(zé)任：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起告知買受人的；2.因國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策改變、或者政府限制性行為而導(dǎo)致工期延誤的；3.因政府部門通知停工原因影響施工工期的；4.非因出賣人原因，一周內(nèi)停水停電超過8小時（每小時計算一天，不足8小時按8小時計算）的；5.惡劣天氣（如暴雨、臺風(fēng)）導(dǎo)致無法施工，工期受影響的……。合同第十二條約定除不可抗力外，逾期在720日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。逾期超過720日，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。截止至2021年4月15日，被告未將涉案商品房交付給原告。
另查明，防城港市氣象局氣象信息服務(wù)中心提供的氣象資料顯示，從2018年6月15日簽訂案涉商品房之日起至2019年12月31日合同約定交房之日止，防城港市暴雨及臺風(fēng)以上天氣天數(shù)共有17天。2019年3月4日，防城港北投水務(wù)有限公司停水通知顯示，計劃對防城區(qū)防欽路（某某學(xué)校路口右邊）主管開口接水，施工時間為2019年3月5日9:30至12:00，施工期間會導(dǎo)致某某學(xué)校路口右邊直上300米住戶等用戶用水產(chǎn)生影響。防城港市防城供電局計劃停電公告顯示，2019年4月2日8時30分至11時30分計劃在三官坑學(xué)校及附近一帶停電。
以上事實，有原告提供的原告身份證、商品房買賣合同、收款收據(jù)，被告提供的象資料咨詢、停水通知、停電公告、復(fù)工通知、東城益嘉8#樓受天氣、政策及疫情影響停工天數(shù)統(tǒng)計表及雙方當(dāng)事人在庭審過程中的陳述在案佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，合法的商品房買賣合同關(guān)系受法律保護(hù)。原告蔣某與被告某某房地產(chǎn)公司于2018年6月15日簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。原告蔣某已依據(jù)合同約定將案涉商品房全部房價款支付給被告某某房地產(chǎn)公司，履行了合同約定的付款義務(wù)。但被告未按合同約定日期交付案涉房屋，已構(gòu)成違約，被告應(yīng)依據(jù)合同約定，繼續(xù)向原告履行房屋交付義務(wù)并向自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，向原告支付違約金，故原告請求被告支付逾期交房違約金，本院予以支持。
根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2019年12月31日前將符合該合同約定條件的案涉房屋交付原告。被告并未提交證據(jù)證明案涉房屋取得竣工備案且符合合同約定的其他交付條件，應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)舉證不能的法律后果。截止本判決作出之日，案涉房屋未取得竣工備案，不符合法定交付條件，在事實上不具備交付原告使用的可能性，經(jīng)法庭釋明，原告變更請求被告在建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格后七日內(nèi)交付案涉房屋，本院予以支持。
關(guān)于被告主張扣除受惡劣天氣及受新冠疫情影響施工的相應(yīng)天數(shù)的問題。原、被告雙方在合同中約定遭遇不可抗力或因惡劣天氣（暴雨、臺風(fēng)）原因影響施工導(dǎo)致工期延誤，導(dǎo)致房屋無法按時交付的，出賣人可據(jù)實予以延期，無須承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。逾期交房時間應(yīng)扣除惡劣天氣天數(shù)。合同簽訂后至合同約定交房之日期間暴雨及臺風(fēng)以上天氣17天、停水2.5小時、停電3小時按8天計算共25天應(yīng)當(dāng)予以扣除。但對于發(fā)生2019年12月31日合同約定的交房之日后的不可抗力事項，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條第二款的規(guī)定“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任”，而2018年6月15日前雙方尚未簽訂合同，故均不應(yīng)扣減。
關(guān)于逾期交房違約金的計算問題。合同約定買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房款的萬分之一違約金，故涉案商品房的逾期交房違約金應(yīng)當(dāng)以房價總款406184元為基數(shù)計算。原告主張違約金計算至2021年4月15日，本院予以支持。合同約定涉案商品房應(yīng)在2019年12月31日前交付，從逾期交房之次日起至2021年4月15日，被告逾期交房共470天，扣除因暴雨及臺風(fēng)以上天氣天數(shù)、停水停電天數(shù)，故違約金計算為406184元×0.01%/天×(470-25)天=18075.19元。
綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零二條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百九十條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格后七日內(nèi)向原告蔣某交付位于防城區(qū)；
二、被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告蔣某支付逾期交房違約金18075.19元。
上述給付款項，義務(wù)人應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期間最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。
案件受理費280元，減半收取140元，由被告廣西防城港市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判員陳家恩
法官助理李華標(biāo)
書記員吳玉瑩

2021-06-28

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