北京市第三中級(jí)人民法院

民事二審判決書(shū)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（2021）京03民終10326號(hào)

上訴人（原審被告）：北京江南投資集團(tuán)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)紅坊路8號(hào)。
法定代表人：于全，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：盤(pán)什爾，男，北京江南投資集團(tuán)有限公司員工。
被上訴人（原審原告）：楊某，男，1978年10月2日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市西城區(qū)。
委托訴訟代理人：霍春霞，北京市格平律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郝培君，北京市格平律師事務(wù)所律師。
原審被告：北京卡狄格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市密云區(qū)西大橋路67號(hào)十里堡鎮(zhèn)政府辦公樓407室-81。
法定代表人：賽占偉，總經(jīng)理。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年3月1日，江南投資公司、卡狄格公司簽訂《項(xiàng)目推廣委托服務(wù)合同》，約定卡狄格公司利用自身資源為江南投資公司提供涉案房屋所在項(xiàng)目的推廣服務(wù)。2016年5月8日，楊某與卡狄格公司簽署《購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)說(shuō)明書(shū)》，約定楊某支付服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元，優(yōu)惠幅度為“總房款減6萬(wàn)元”，該說(shuō)明書(shū)的“特別說(shuō)明”第2條約定：“當(dāng)您沒(méi)有成功購(gòu)房，或因任何原因放棄購(gòu)房，我公司將統(tǒng)一于開(kāi)盤(pán)后辦理退款手續(xù)，申請(qǐng)退還您已支付的服務(wù)費(fèi)”；第4條約定：“……一旦您與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房相關(guān)手續(xù)，您享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)即告結(jié)束”；第5條約定：“您選定房源的戶(hù)型、樓號(hào)、裝修規(guī)格等最終以您與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同為準(zhǔn)”。以上說(shuō)明書(shū)簽署后，楊某向卡狄格公司支付3萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)。
2016年6月25日，楊某與江南投資公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定：楊某認(rèn)購(gòu)江南投資公司開(kāi)發(fā)的涉案房屋，建筑面積記載為85.53平方米；單價(jià)每平米47140元，雙方約定以貸款方式支付，首付款比例為30％，楊某應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)付清全部首付款；楊某應(yīng)于簽訂協(xié)議當(dāng)日支付認(rèn)購(gòu)定金10萬(wàn)元；楊某同意在簽訂本協(xié)議書(shū)之日起3日內(nèi)提交相關(guān)資格審核資料，30日內(nèi)與江南投資公司完成簽約；若楊某未在約定時(shí)間內(nèi)支付首付款，未在約定期限內(nèi)提交相關(guān)資格審核資料，或未在約定期限內(nèi)與江南投資公司完成簽約，江南投資公司有權(quán)解除協(xié)議，將涉案房屋出售給第三方，同時(shí)定金不予退還。
簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，楊某向江南投資公司支付定金10萬(wàn)元。經(jīng)詢(xún)，江南投資公司認(rèn)可楊某在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后提交了資格審核資料，資格審核也通過(guò)了。之后，雙方未能就涉案房屋簽訂正式購(gòu)房合同，關(guān)于未簽訂正式購(gòu)房合同的原因，楊某稱(chēng)江南投資公司在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后一直未向楊某提供付款賬號(hào)，且江南投資公司因涉案項(xiàng)目備案面積與實(shí)際面積不符、被業(yè)主投訴等原因多次被房管部門(mén)暫停網(wǎng)簽，導(dǎo)致楊某無(wú)法與其簽訂購(gòu)房合同；江南投資公司則稱(chēng)，簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后該公司統(tǒng)一于2016年6月底至7月中旬簽約，期間也通知過(guò)楊某，但楊某因房屋面積誤差問(wèn)題未能簽約并交付首付款，后江南投資公司發(fā)現(xiàn)面積誤差的問(wèn)題，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暫停網(wǎng)上簽約，2016年10月中旬備案面積變更后該公司恢復(fù)簽約，但楊某因房屋面積等事宜拒絕簽約并拒絕支付全部首付款。
江南投資公司提交《通知函》及快遞單，用以證明因楊某拒絕簽約，江南投資公司于2017年10月12日向楊某發(fā)送《通知函》，該函大致內(nèi)容為：楊某因?qū)Α侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》中的違約金、交房時(shí)間等條款有異議而未按照江南投資公司通知交首付并完成簽約，江南投資公司按照認(rèn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定已解除合同，并限期辦理認(rèn)購(gòu)?fù)丝钍掷m(xù)，如不來(lái)辦理則定金不予退還。經(jīng)詢(xún)，楊某稱(chēng)其未收到過(guò)該函，真實(shí)性與證明目的均不認(rèn)可。
江南投資公司提交股東會(huì)決議，欲證明江南投資公司股東會(huì)作出決定于2017年1月20日后不再進(jìn)行簽約，逾期未簽約的客戶(hù)將解除認(rèn)購(gòu)。楊某對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性及證明目的均不予認(rèn)可。
江南投資公司提交微信聊天記錄，用以證明楊某在內(nèi)的多名未簽約客戶(hù)系因自身原因拒絕簽約。楊某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認(rèn)可。
江南投資公司提交照片若干，用以證明其曾在2016年9月23日及12月30日分別在售樓處就簽約事項(xiàng)張貼《通知》。楊某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不予認(rèn)可。
江南投資公司提交《合作協(xié)議》，用以證明江南投資公司、卡狄格公司在2017年12月6日簽訂《合作協(xié)議》，江南投資公司涉案房屋出售給卡狄格公司，出售價(jià)格為單價(jià)每平米52140元。楊某表示該證據(jù)無(wú)法核實(shí)真實(shí)性，但如果涉案房屋已出售，則楊某涉案《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除。
楊某提交函件及退改批條，用以證明2017年4月，楊某分別以?huà)焯?hào)信和郵政特快專(zhuān)遞的方式向《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的江南投資公司通訊地址發(fā)函，要求江南投資公司提供購(gòu)房款收款賬號(hào)并簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但函件均被退回。江南投資公司對(duì)以上證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不予認(rèn)可。
一審法院經(jīng)查，江南投資公司于2016年9月8日向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)申請(qǐng)對(duì)涉案房屋所在項(xiàng)目三棟住宅樓進(jìn)行備案面積變更，但該次申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)。后江南投資公司又于2016年9月19日、21日再次申請(qǐng)變更，該次申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，后涉案房屋所在項(xiàng)目于2016年6月取得預(yù)售許可證。一審?fù)徶校瑮钅撤Q(chēng)涉案房屋變更后的備案面積為79.65平方米，與《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中標(biāo)注的85.53平方米不符，經(jīng)詢(xún)，江南投資公司對(duì)該情況表示認(rèn)可。
一審法院另查，因備案面積與實(shí)際面積不符及江南投資公司拒不簽約等問(wèn)題，多名認(rèn)購(gòu)人到住建委、房管局等部門(mén)投訴，江南投資公司在2017年2月至3月、4月至11月期間分別被房管部門(mén)限制網(wǎng)簽。
一審法院經(jīng)詢(xún)，涉案房屋所在項(xiàng)目于2016年6月25日開(kāi)盤(pán)，楊某未提交證據(jù)證明其在開(kāi)盤(pán)后曾要求卡狄格公司退還購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，楊某與江南投資公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法有效。楊某支付定金、向江南投資公司發(fā)函等行為已證明其積極履約，并要求與江南投資公司簽訂正式購(gòu)房合同。江南投資公司雖稱(chēng)其曾通知楊某來(lái)簽約，并稱(chēng)楊某因?qū)Ψ课菝娣e、交付時(shí)間、違約責(zé)任條款等持有異議而拒絕簽約，但就此均未提交有效證據(jù)予以佐證，一審法院難以采信。且經(jīng)一審法院查證，涉案房屋備案面積與《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定面積存在較大差異、網(wǎng)簽系統(tǒng)因種種原因多次受限等，該些情形確會(huì)給后續(xù)雙方達(dá)成一致簽訂正式購(gòu)房合同制造一定的障礙，綜上，法院可以認(rèn)定江南投資公司對(duì)于雙方未能正式簽約負(fù)有過(guò)錯(cuò)。江南投資公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致楊某合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故法院對(duì)楊某要求解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的訴訟請(qǐng)求予以支持。楊某已向江南投資公司支付認(rèn)購(gòu)定金10萬(wàn)元，現(xiàn)因江南投資公司原因致使雙方未能簽訂正式購(gòu)房合同，江南投資公司未履行預(yù)約合同的義務(wù)，根據(jù)“定金罰則”，應(yīng)當(dāng)將楊某支付的定金雙倍返還，關(guān)于楊某要求江南投資公司返還定金20萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
因江南投資公司的違約行為，雙方未能簽訂正式的購(gòu)房合同，楊某信賴(lài)合同能有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失，江南投資公司理應(yīng)就此賠償。關(guān)于具體賠償?shù)臄?shù)額：首先，楊某在得知對(duì)方被限制網(wǎng)簽時(shí)就應(yīng)該知曉繼續(xù)履約的可能性已經(jīng)降低；其次，涉案房屋總價(jià)數(shù)百萬(wàn)元，楊某僅僅支付了定金10萬(wàn)元，在確定損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮其履約程度及成本支出等。具體金額法院將從利益平衡和誠(chéng)實(shí)信用的原則出發(fā)，結(jié)合上述因素及房屋出售給卡狄格公司的價(jià)格、定金處罰數(shù)額等因素酌情確定。
另，楊某與卡狄格公司簽署的《購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)說(shuō)明書(shū)》合法有效，楊某向該公司交納優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元，但楊某最終并未與江南投資公司簽訂正式購(gòu)房合同，即未購(gòu)房成功，故卡狄格公司應(yīng)將優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元退還楊某，卡狄格公司未到庭舉證證明其已退還該款項(xiàng)，故法院對(duì)楊某要求卡狄格公司退還服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求予以支持。另外，楊某要求卡狄格公司支付優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)利息的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
卡狄格公司經(jīng)法院傳票傳喚未到庭，法院依法缺席判決。
本院認(rèn)為，依法成立的合同應(yīng)受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。本案中，楊某與江南投資公司就涉案房屋簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。楊某訴請(qǐng)要求解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，江南投資公司表示同意解除，本院對(duì)此不持異議。
關(guān)于未能簽訂正式購(gòu)房合同的責(zé)任問(wèn)題。江南投資公司上訴主張其已通過(guò)在售樓處大門(mén)口及公示處張貼通知的方式告知簽約順延時(shí)間，雙方未能簽約系因楊某對(duì)合同條款有異議而導(dǎo)致，一審法院對(duì)該事實(shí)認(rèn)定不清。對(duì)此，本院認(rèn)為，江南投資公司在明知楊某通信地址和聯(lián)系方式的情況下未將簽約時(shí)間通知到楊某本人，而是主張其在售樓處大門(mén)口及公示處張貼通知即已完成對(duì)楊某的通知義務(wù)，顯然缺乏依據(jù)，本院不予采信。根據(jù)一審查明的事實(shí)及雙方提交的證據(jù)，涉案房屋備案面積與《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定面積存在較大差異、網(wǎng)簽系統(tǒng)因種種原因多次受限，上述情形確會(huì)給后續(xù)雙方達(dá)成一致簽訂正式購(gòu)房合同制造一定障礙。綜上，一審法院認(rèn)定江南投資公司對(duì)于雙方未能正式簽約存在過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成違約，并無(wú)不當(dāng)。江南投資公司雖主張楊某因?qū)贤瑮l款有異議拒絕簽約，但并未提交有效證據(jù)予以證明，本院不予采信。一審法院對(duì)雙方未能正式簽約的事實(shí)認(rèn)定清楚，據(jù)此作出判決返還定金及酌定賠償損失，并無(wú)不當(dāng)。江南投資公司以事實(shí)不清要求發(fā)回重審的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，北京江南投資集團(tuán)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6450元，由北京江南投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)于洪群
審判員孫京
審判員付輝
法官助理張羽
法官助理邱江
書(shū)記員何昕燏

2021-06-29

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