太原市萬柏林區(qū)人民法院
民事一審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）晉0109民初1932號
原告（反訴被告）：太原財旺貿易有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91140109MAOKRWRE61。
法定代表人：王某，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李某，山西君比德律師事務所律師。
委托訴訟代理人：侯某，山西君比德律師事務所實習律師。
被告（反訴原告）：臧某，住太原市。
委托訴訟代理人：胡某，山西決疑律師事務所律師。
委托訴訟代理人：孟某，山西決疑律師事務所實習律師。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2019年9月20日，山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司出具了證明，內容是太原市聯(lián)豐工模具廠位于小井峪街17號，其房屋產(chǎn)權屬于山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司，房屋提供給該單位進行生產(chǎn)經(jīng)營活動。
原告太原財旺貿易有限公司陳述，其擬租賃上述廠房用于經(jīng)營菜市場，后對廠房進行裝修后招租經(jīng)營。2020年6月至8月共收取了商戶租金47000元。
2020年7月13日，原告太原財旺貿易有限公司（甲方）與被告臧某（乙方）簽訂房屋租賃合同，約定甲方將上述萬柏林區(qū)33號小區(qū)院內（原太原市××區(qū)聯(lián)豐工模具廠）在良好及可租賃狀態(tài)出租給乙方作經(jīng)營使用，建筑面積700平米。該房屋為甲方向他人承租，甲方保證其有權利轉租。租賃期限三年，2020年7月至2023年7月?！白饨鸺s定”，房屋第一個租賃年度即2020年7月11日至2021年7月10日租金為35萬元，以后兩個租賃年度每年增加5000元。乙方在該市場經(jīng)營，出租的柜臺或者門面價格為5000元、25000元，若在第二個租賃年度出租的金額高于上述價格，則額外向甲方支付超出部分30%。乙方在簽訂合同后向甲方支付50000元保證金，待合同期滿或者本合同解除后，乙方付清甲方相關費用后，甲方將保證金全額退還乙方。第一個租賃年度租金及保證金400000元，乙方于2020年7月25日前向甲方支付100000元，剩余300000元于2020年8月15日前付清，如到期未付清余款，前期所交100000元及保證金不予退還?！凹追截熑渭傲x務”，甲方保證有權出租并使用該房屋，若有糾紛，由甲方負責處理，因此給乙方造成的損失，應予賠償；甲方在合同簽訂后將房屋交付乙方使用；甲方同意乙方在承租期內將房屋進行轉租、分租，進行經(jīng)營使用；甲方保證市場內外設施的建設，如臨街門頭等，保證房屋的水、電、暖、天然氣的正常供應?！耙曳截熑渭傲x務”，乙方按合同約定按時交付租金及其它各項費用，且合法使用房屋；乙方對房屋的裝修及使用應以不損壞整體結構及設施為原則。“合同的履行情況”，雙方一致確認原告之前收取的商戶租金47000元視為被告向原告支付的租金，另截止2020年12月，被告又支付了原告租金269000元。
原、被告簽訂合同之后，2020年8月25日，原告太原財旺貿易有限公司與國營大眾機械廠勞動服務公司簽訂了房屋租賃合同，房屋即上述和平南路小井峪街17號聯(lián)豐工模具廠、建筑面積700平米。租賃期限從2020年7月1日至2021年6月30日，租金140000元；租金支付期限與方式為按年現(xiàn)金支付；房屋用途為菜市場。合同約定不得轉租或者變相轉租，合同解除的條件包括：1、乙方不交付或者不按約定交付租金達5個工作日以上；2、乙方欠各項費用達500元以上；3、乙方擅自改變房屋用途；4、乙方不承擔維修責任致使房屋或設備嚴重毀損的；5、未經(jīng)甲方書面同意，乙方將出租房屋進行裝修的；6、未經(jīng)甲方書面同意，乙方將出租房屋轉租第三人；7、乙方利用房屋存放危險品或者在出租房屋進行違法活動的。同日，雙方又簽訂補充協(xié)議，約定租金140000元、房屋押金10000元，乙方已向甲方繳納50000元，其中10000元作為房屋押金，40000元作為房租抵扣，剩余100000元，待乙方正式營業(yè)后繳清。如未正式營業(yè)，乙方務必于2020年9月16日前將剩余100000元全額繳清，否則甲方無條件收回經(jīng)營場地。
2020年12月7日，國營大眾機械廠勞動服務公司、太原市聯(lián)豐工模具廠聯(lián)合蓋章張貼通知，稱太原財旺貿易有限公司違反租賃合同的付款等多項條款，故決定終止合同，要求三日內將場地騰出。原告稱未見到該通知。
2021年2月3日，被告臧某向太原市聯(lián)豐工模具廠支付房租30000元，同年3月22日又向太原市聯(lián)豐工模具廠支付房租30000元。
以上事實，有房屋租賃合同、收據(jù)、轉賬憑證、通知、證明等證據(jù)在案佐證。
本院認為，山西大眾電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司出具的證明，顯示訴爭租賃房屋是由太原市聯(lián)豐工模具廠用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，該證明可以認定租賃房屋的權益享有者系太原市聯(lián)豐工模具廠，但原告未與太原市聯(lián)豐工模具廠簽訂書面的房屋租賃合同。原告對訴爭房屋裝修并用于菜市場經(jīng)營，后又與被告簽訂了房屋租賃合同，從原、被告合同的履行看，原告將之前從商戶收取的租金充抵被告的租金，又約定根據(jù)柜臺或者門面經(jīng)營價格的上漲收取超出部分的30%，以上情形可以視為租賃合同是對包括菜市場經(jīng)營權的整體轉讓；因此，原、被告之間簽訂的房屋租賃合同，實質上包含經(jīng)營權轉讓合同，是雙方的真實意思表示，合同應為有效。原、被告簽訂合同之前，原告尚未與房屋使用權人太原市聯(lián)豐工模具廠簽訂書面的房屋租賃合同，但是基于原告裝修、經(jīng)營的事實，可以認定雙方存在租賃關系，但無法確定租賃期限，應視為不定期租賃。針對訴爭租賃房屋，原告又與國營大眾機械廠勞動服務公司簽訂了房屋租賃合同，因太原市聯(lián)豐工模具廠、國營大眾機械廠勞動服務公司均系獨立法人，國營大眾機械廠勞動服務公司是否享有訴爭房屋的使用權，原、被告均未向本院提交相應的證據(jù)。太原市聯(lián)豐工模具廠、國營大眾機械廠勞動服務公司發(fā)出合同終止的通知，原告以未收到為由不予認可，基于當事人存在異議，太原市聯(lián)豐工模具廠、國營大眾機械廠勞動服務公司也均非本案的當事人，故本次訴訟不宜對該解除合同通知的效力作出認定，原告應先行處理與太原市聯(lián)豐工模具廠、國營大眾機械廠勞動服務公司之間的房屋租賃合同關系，該合同的存續(xù)是原告主張被告支付租金的事實基礎，故基于該事實存在爭議，原告此次訴訟主張屬于證據(jù)不足，本院不予支持。反訴原告臧某與反訴被告太原財旺貿易有限公司之間的合同是否能夠履行，也是基于反訴被告與太原市聯(lián)豐工模具廠、國營大眾機械廠勞動服務公司之間的房屋租賃合同關系，故反訴被告與原出租方解除合同的爭議尚未處理之前，反訴原告主張解除合同、賠償損失的訴訟請求，也屬于證據(jù)不足，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國民法典》第七百零三條、第七百零七條、第五百零二條、第五百零九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告太原財旺貿易有限公司的訴訟請求。
二、駁回反訴原告臧某的反訴請求。
案件本訴受理費980元，由原告太原財旺貿易有限公司負擔，反訴受理費3078元，由反訴原告臧某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省太原市中級人民法院。
審判員??吳軍
書記員??白浩森
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2021-06-29
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