衡陽市珠暉區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）湘0405民初828號(hào)

原告：黃某某，男，1961年10月17日出生，漢族，住廣東省中山市。
委托訴訟代理人：周波，衡陽市石鼓區(qū)北方法律服務(wù)所法律工作者。
委托訴訟代理人：陽帥君，湖南溥天律師事務(wù)所律師。
被告：衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地衡陽市高新開發(fā)區(qū)。
法定代表人：胡琛，公司董事長。
委托訴訟代理人：唐小軍，湖南秦湘律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：丁儀，湖南秦湘律師事務(wù)所律師。

本院經(jīng)審理查明，認(rèn)定事實(shí)如下：2016年9月16日，原告黃某某與被告某某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定；1、原告以單價(jià)3845.6元/㎡的價(jià)格購買由被告開發(fā)建設(shè)的珠暉區(qū)東風(fēng)南路XXX號(hào)某某號(hào)樓XXXX室，房屋面積為123.97㎡，總金額共計(jì)476739元，買受人一次性支付房款；2、出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前將房屋交付給買受人使用；3、雙方約定買受人以委托代辦的方式辦理房屋登記手續(xù)，因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起730日內(nèi)取得商品房的所有權(quán)證書的，買受人不解除合同，出賣人按日向買受人支付全部房價(jià)款萬分之0.01的違約金，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦妥之日止。被告開發(fā)建設(shè)的某某1號(hào)、2號(hào)（含地下室）、3號(hào)樓于2013年12月28日開始建設(shè)，2018年6月7日竣工。此后，被告向原告交付了房屋。2018年6月20日，被告申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案，但因資料不全退回補(bǔ)充。2020年10月30日，被告重新申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案。2020年11月2日，衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局同意備案。
2019年8月26日，衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給被告開發(fā)建設(shè)的某某1號(hào)、2號(hào)（含地下室）、3號(hào)樓出具建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書。2020年6月8日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局給被告出具建設(shè)工程規(guī)劃國土核驗(yàn)意見為符合規(guī)劃條件、土地使用權(quán)要求。2020年11月16日，房產(chǎn)測繪質(zhì)檢合格。2021年2月1日，被告取得某某1號(hào)、2號(hào)（含地下室）、3號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)初始登記。2021年2月3日，被告通過向業(yè)主發(fā)送短信和將通知粘貼小區(qū)入戶門的方式通知業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事項(xiàng)。2019年6月8日，被告向某某的業(yè)主發(fā)出承諾書，承諾其于2020年元旦前辦理好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的初始登記手續(xù)，逾期將承擔(dān)法律責(zé)任。
另查明，被告與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同關(guān)于逾期辦證違約金還有另外一種約定為出賣人以買受人已付房款為基數(shù)，按人民銀行同期存款利率乘以逾期天數(shù)支付違約金給買受人，但最多不超過買受人已付房款的0.5%。

本院認(rèn)為，原告黃某某與被告某某房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。原告按合同約定向被告支付了房款，被告理應(yīng)按照合同約定在交付房屋之日起730日內(nèi)為原告辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證書。根據(jù)合同規(guī)定，被告最遲應(yīng)于2019年7月1日前為原告辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證書。但被告直到2021年2月才取得初始登記，被告逾期辦證的時(shí)間較長。被告認(rèn)為逾期辦證系法律、政策及職能部門變動(dòng)的原因?qū)е?，但并未提供證據(jù)證明，故對(duì)被告此抗辯主張，本院不予支持。原告認(rèn)為合同約定違約金過低，被告認(rèn)為合同約定的違約金過高。本院認(rèn)為，被告與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同關(guān)于逾期辦證違約金有兩種不同的約定，一種約定為，出賣人按日向買受人支付全部房價(jià)款萬分之0.01的違約金，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦妥之日止；另外一種約定為，出賣人以買受人已付房款為基數(shù)，按人民銀行同期存款利率乘以逾期天數(shù)支付違約金給買受人，但最多不超過買受人已付房款的0.5%。原告與被告的約定即屬于前一種的約定，該約定的違約金僅為年利率0.0365%，確實(shí)過低，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，故本院認(rèn)為，被告與業(yè)主簽訂的買賣合同關(guān)于逾期辦證違約金約定的條款統(tǒng)一按照“出賣人以買受人已付房款為基數(shù)，按人民銀行同期存款利率乘以逾期天數(shù)支付違約金給買受人，但最多不超過買受人已付房款的0.5%”的約定處理。故被告應(yīng)支付原告逾期辦證的違約金為476739元×0.5%=2383.7元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條的規(guī)定，判決如下：

一、被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日十日內(nèi)支付原告黃某某延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約金2383.7元；
二、駁回原告黃某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)310元，由被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級(jí)人民法院。

審判員謝紅春
書記員王芳

2021-06-30

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