北京市第三中級(jí)人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）京03民終10333號(hào)

上訴人（原審原告）：白浩，男，1990年8月1日出生，滿族，住北京市密云區(qū)。
委托訴訟代理人：張軍，北京市大地律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周德品，北京市大地律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：侯某1，女，2004年1月27日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。
法定代理人：侯某2（侯某1之父），男，1977年3月15日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。
委托訴訟代理人：吳超賀，河南允衡律師事務(wù)所律師。
原審第三人：中國(guó)光大銀行股份有限公司北京朝內(nèi)支行，住所地北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街17號(hào)。
負(fù)責(zé)人：尤瑋，行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：沈虹，女，中國(guó)光大銀行股份有限公司北京朝內(nèi)支行員工。
委托訴訟代理人：馬艷蛟，女，中國(guó)光大銀行股份有限公司北京朝內(nèi)支行員工。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：楊某與侯某2原系夫妻關(guān)系，二人育有一女，即侯某1。楊某與侯某2于2016年4月20日協(xié)議離婚。楊某于2020年1月28日去世。楊某之父母均先于其去世。楊某系涉案房屋產(chǎn)權(quán)人。
2019年11月27日，經(jīng)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱我愛我家公司）居間，白浩作為乙方（買受方）與楊某作為甲方（出售方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：由乙方購(gòu)買涉案房屋，總成交價(jià)格為2850000元。該房屋已設(shè)抵押，抵押金額為2100000元，甲方最遲于2020年5月31日完成全部抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。乙方向甲方支付定金10000元。乙方于網(wǎng)簽后15個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房款2040000元，資金交付方式為資金存管。任何一方未履行本合同的約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，如守約方因此解除本合同的，適用本合同第十二條解除條款約定。如乙方依照本合同的約定單方解除本合同，應(yīng)當(dāng)以書面的方式進(jìn)行。甲方應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)將已收乙方全部付款返還給乙方，并按照房屋成交總價(jià)款的20%向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方逾期將乙方已支付的款項(xiàng)返還乙方，應(yīng)按日計(jì)算向乙方支付未返還款項(xiàng)總額的萬(wàn)分之五的違約金。
合同簽訂后，白浩向楊某支付定金10000元；2019年12月5日，白浩與楊某簽訂合同編號(hào)為C1856116的《北京市存量房屋買賣合同》；2019年12月10日，白浩于光大朝內(nèi)支行處開設(shè)賬號(hào)，將托管資金2040000元匯入該賬號(hào)內(nèi)；白浩于2019年12月10日向杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司第一分公司支付評(píng)估費(fèi)600元、于2019年12月23日向我愛我家公司支付居間服務(wù)費(fèi)61560元。
另查，涉案房屋于2019年4月30日設(shè)立最高額抵押登記，該抵押登記尚未注銷。
經(jīng)詢，侯某1稱其要求繼承包括涉案房屋在內(nèi)的楊某的遺產(chǎn)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，白浩與楊某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效?，F(xiàn)楊某未按時(shí)辦理涉案房屋的抵押登記注銷手續(xù)，致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，白浩據(jù)此要求解除合同，侯某1作為楊某的唯一繼承人對(duì)此予以認(rèn)可，一審法院不持異議，一審法院認(rèn)定涉案合同于判決生效之日解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，因部分款項(xiàng)處于光大朝內(nèi)支行托管之中，故白浩要求光大朝內(nèi)支行協(xié)助將2040000元予以返還，于法有據(jù)，一審法院予以支持。白浩要求楊某退還定金，于法有據(jù)，一審法院予以支持。白浩主張違約金，有合同依據(jù)，一審法院以白浩實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，認(rèn)定楊某向白浩支付的違約金數(shù)額為200000元。因一審法院在計(jì)算違約金數(shù)額時(shí)已考慮到白浩已支付的居間服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等實(shí)際損失，故一審法院不再另行支持上述費(fèi)用。因楊某已去世，侯某1作為楊某的唯一繼承人同意繼承楊某之遺產(chǎn)，故侯某1應(yīng)當(dāng)在其繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)對(duì)白浩的債務(wù)清償責(zé)任。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外?！北景钢?，各方當(dāng)事人均服從一審判決主文第一、二、三項(xiàng)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。根據(jù)白浩與侯某1的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、侯某1是否應(yīng)當(dāng)在其繼承楊某遺產(chǎn)范圍內(nèi)向白浩支付違約金；二、白浩是否存在違約行為；三、一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額是否適當(dāng)。
關(guān)于焦點(diǎn)一，白浩與楊某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。根據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》之約定，楊某最遲于2020年5月31日完成全部抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，而楊某未能履行該合同義務(wù)致使白浩的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任作為其債務(wù)而存在。侯某1作為楊某的繼承人，要求繼承包括涉案房屋在內(nèi)的楊某的遺產(chǎn)，故其應(yīng)以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償楊某的債務(wù)。
關(guān)于焦點(diǎn)二，按照《北京市存量房屋買賣合同》的約定，白浩擬貸款80萬(wàn)元，貸款金額部分將由貸款機(jī)構(gòu)按照其規(guī)定直接支付給楊某，且涉案房屋設(shè)立的抵押權(quán)登記（被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額210萬(wàn)元）并未注銷。在此情況下，侯某1主張白浩未向楊某及侯某1支付貸款80萬(wàn)元構(gòu)成違約，缺乏依據(jù)，本院不予采信。
關(guān)于焦點(diǎn)三，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。一審中，侯某1認(rèn)為合同約定的違約金過高請(qǐng)求予以調(diào)整，一審法院以白浩實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌情確定的違約金數(shù)額，并無(wú)明顯不當(dāng)。而且一審法院在計(jì)算違約金數(shù)額時(shí)已考慮到白浩已支付的居間服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等實(shí)際損失，故一審法院對(duì)上述費(fèi)用未予支持亦無(wú)不當(dāng)。白浩上訴主張一審認(rèn)定的違約金數(shù)額違反合同約定等，依據(jù)不足，本院不予采信。因一審判決侯某1在其繼承楊某遺產(chǎn)范圍內(nèi)支付定金及違約金，故侯某1上訴主張一審判決其承擔(dān)違約金錯(cuò)誤且有失公平，亦缺乏依據(jù)，本院亦不予采信。

綜上所述，白浩、侯某1的上訴請(qǐng)求均不能成立，均應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)12082元，由白浩負(fù)擔(dān)7782元（已交納），由侯某1負(fù)擔(dān)4300元（已交納）。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)巴晶焱
審判員蔣巍
審判員王成
法官助理孟磊
法官助理田子陽(yáng)
書記員王秋巖

2021-06-30

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