松原市寧江區(qū)人民法院

民事一審判決書

服務(wù)合同糾紛（2021）吉0702民初3623號(hào)

原告：松原市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地：松原市寧江區(qū)。
法定代表人：賈洪志，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：趙廣明，男，1986年7月25日生，回族，住松原市寧江區(qū)。
委托訴訟代理人：朱俠，松原市寧江區(qū)春華法律服務(wù)所法律工作者。
被告：李彥友，男，1960年6月28日生，漢族，無(wú)職業(yè)，住松原市寧江區(qū)。
委托訴訟代理人：趙吉全，男，1953年8月8日生，漢族，住松原市寧江區(qū)。
委托訴訟代理人：張國(guó)軍，吉林泉商（松原）律師事務(wù)所律師。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告李彥友系松原市寧江區(qū)某國(guó)際城小區(qū)B1號(hào)樓2單元101室住宅的業(yè)主，房屋建筑面積為70.66平方米。2010年6月21日，松原某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某地產(chǎn)）與原告某物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定某地產(chǎn)選聘某物業(yè)對(duì)“某國(guó)際城”回遷區(qū)（A區(qū)）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜。并在松原市物業(yè)管理中心對(duì)前期物業(yè)服務(wù)委托合同進(jìn)行備案，物業(yè)服務(wù)期限自2010年6月21日至2015年6月21日，物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅為0.7元/平方米/月、商業(yè)用房為0.9元/平方米/月。某地產(chǎn)與原告某物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)物業(yè)基本狀況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、違約責(zé)任等方面均存在相應(yīng)約定，其中合同約定：“物業(yè)基本情況：物業(yè)名稱為某國(guó)際城回遷區(qū)（A區(qū)），物業(yè)類型為住宅、商鋪及車庫(kù)，座落位置松原市寧江區(qū)，建筑面積約為12萬(wàn)平方米。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，3.物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通，4.公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理，5.車輛停放管理，6.公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，7.裝飾裝修管理服務(wù)，8.物業(yè)檔案資料管理。服務(wù)費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有的物業(yè)的建筑面積按年度繳納。本合同期限約從2010年6月份起至業(yè)主委員會(huì)成立后，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。合同其他內(nèi)容詳見(jiàn)前期物業(yè)服務(wù)合同：略?！爆F(xiàn)原告某物業(yè)要求被告李彥友交納2013年3月1日至2020年3月1日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告李彥友對(duì)原告某物業(yè)主張的欠費(fèi)區(qū)間無(wú)異議。另查明，2012年8月7日，松原市寧江區(qū)某國(guó)際城回遷區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。2021年5月19日，松原市物業(yè)管理中心出具情況說(shuō)明記載：松原市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)某回遷區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)情況屬實(shí)。庭審中被告李彥友亦認(rèn)可某物業(yè)未撤出小區(qū)。
以上事實(shí)，有原告提供的前期物業(yè)服務(wù)委托合同備案表、業(yè)主手冊(cè)、資質(zhì)證明、情況說(shuō)明、前期物業(yè)服務(wù)合同、外網(wǎng)改造申請(qǐng)、業(yè)主簽字表、照片，被告提交的照片及原、被告雙方當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證過(guò)程在卷予以佐證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告某物業(yè)與松原某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，合同約定的內(nèi)容對(duì)某國(guó)際城回遷區(qū)全體業(yè)主具有約束力。原告某物業(yè)按合同約定為某國(guó)際城回遷區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，被告李彥友作為物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)?，F(xiàn)原告某物業(yè)公司仍依照其與松原某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同為某國(guó)際城回遷區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，且至今原告某物業(yè)未撤出某國(guó)際城回遷區(qū)，故原告某物業(yè)主張被告李彥友交納2013年3月1日至2020年3月1日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。原告某物業(yè)為小區(qū)提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，但是在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在不盡人意之處，原告某物業(yè)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該接受業(yè)主的監(jiān)督，傾聽(tīng)業(yè)主的需求，不斷改進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平，及時(shí)解決業(yè)主反映的問(wèn)題；另一方面，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)不斷完善的過(guò)程，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在問(wèn)題，應(yīng)該采取相應(yīng)的維權(quán)行動(dòng)，而不是以拒交物業(yè)費(fèi)形式消極對(duì)抗，這既不利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，阻礙物業(yè)公司提升物業(yè)服務(wù)層次，也不利于維護(hù)廣大業(yè)主的利益。鑒于原告某物業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議過(guò)程中存在些許瑕疵，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)、特點(diǎn)，被告可以適當(dāng)少交，以承擔(dān)年物業(yè)費(fèi)80%為宜，故被告李彥友應(yīng)向原告交納拖欠2013年3月1日至2020年3月1日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為3324元（0.7元/月/平方米×70.66平×12月×7年×80%）。對(duì)于被告李彥友提交的反訴狀，因與原告某物業(yè)主張的物業(yè)費(fèi)非基于同一法律關(guān)系，當(dāng)庭已明確告知被告李彥友可另案主張權(quán)利。
綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第（五）項(xiàng)、第四十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕8號(hào)）第一條之規(guī)定，判決如下：

被告李彥友于本判決生效之日立即給付原告松原市某物業(yè)管理有限責(zé)任公司自2013年3月1日至2020年3月1日期間物業(yè)費(fèi)3324元。
如被告未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25元，由被告李彥友負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于松原市中級(jí)人民法院。

審判員關(guān)雪
書記員王婷婷

2021-07-01

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