蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院

民事一審判決書

同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛（2019）甘0102民初4480號(hào)

原告（反訴被告）：楊某，女，1987年2月10日出生，住蘭州市城關(guān)區(qū)××路街道××號(hào)××單元××層××室。
委托訴訟代理人：杜鳳蘭，北京大成（蘭州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬源均，北京大成（蘭州）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：李某，男，1987年2月10日出生，漢族，住甘肅省會(huì)寧縣。
委托訴訟代理人：陳勝，上海市匯業(yè)（蘭州）律師事務(wù)所律師。

對(duì)李某提交的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1、照片、微信記錄、微信聊天記錄、楊某之妹與李某的聊天記錄。李某擬證明其與楊某于2014年7月確立戀愛關(guān)系，后雙方同居生活期間，李某去楊某父母家，并拍了全家福，雙方關(guān)系和睦，楊某之妹還催促雙方辦理結(jié)婚手續(xù)。楊某對(duì)該組證據(jù)無異議。本院認(rèn)為，該組證據(jù)符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性，與本案待證事實(shí)雙方是否同居生活具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。2、包軍彥、張振興出具的證明、農(nóng)商行客戶交易明細(xì)對(duì)賬單、商鋪?zhàn)赓U合同、李某與“八卦取名老劉”之間的微信聊天記錄、李某的病歷、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、安全目標(biāo)責(zé)任書、楊某對(duì)“李金龍酒館”的記賬賬本、李碩出具的證明。李金龍擬證明其出資從包軍彥處受讓酒館取名為“李金龍酒館”。因其骨折住院，遂讓楊某辦理酒館工商登記事宜，楊某將經(jīng)營者登記為本人。該酒館由楊某管理，營業(yè)款亦由楊某收取。楊某對(duì)未到庭作證的證人證言真實(shí)性不予認(rèn)可。對(duì)農(nóng)商行交易明細(xì)對(duì)賬單、酒館的賬本無異議。本院認(rèn)為，該組證據(jù)雖包軍彥、李碩未出庭作證，但其出具的證明內(nèi)容與該組證據(jù)中的其他書證內(nèi)容可以印證其真實(shí)性，故其真實(shí)性、合法性本院予以認(rèn)定。該組證據(jù)與本案待證事實(shí)“李金龍酒館”是否系二人共同經(jīng)營具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。3、金龍酒館轉(zhuǎn)讓協(xié)議、李某個(gè)人征信報(bào)告、案涉房屋之不動(dòng)產(chǎn)登記情況表、微信及支付寶轉(zhuǎn)賬記錄。李某擬證明601室首付款系其轉(zhuǎn)讓了“李金龍酒館”所得價(jià)款支付，并因自身征信問題無法貸款，故使用楊某之名購房并貸款。購房后，其以微信及支付寶轉(zhuǎn)賬形式將款項(xiàng)支付楊某，再通過楊某賬戶歸還房貸。楊某對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，但質(zhì)證認(rèn)為李某給其所付款項(xiàng)與歸還房貸無關(guān)而是給付的生活費(fèi)。本院認(rèn)為，該組證據(jù)符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性，與本案待證事實(shí)601室的購房首付款來源何處，按揭貸款李某是否償還具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。4、李某與會(huì)寧居、黨居霞、趙兵等人的微信聊天記錄、微信轉(zhuǎn)賬記錄。李某擬證明其還做茶爐、洗衣液等生意，掙得的錢款全部由楊某收取。楊某對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，確認(rèn)收取了一定款項(xiàng)，但并非全系貨款。本院認(rèn)為，該組證據(jù)符合真實(shí)性、合法性，與本案待證事實(shí)李某是否將經(jīng)營所得交付楊某具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。5、2018年11月5日（日期誤寫為15日）雙方簽訂的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議。李某擬證明楊某同意共同生活期間購買的601室歸李某所有，給付楊某折價(jià)款180000元。楊某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但質(zhì)證認(rèn)為該協(xié)議系2018年11月5日簽訂，后因李某翻悔而失效。本院認(rèn)為，該證據(jù)符合真實(shí)性、合法性，與本案待證事實(shí)601室雙方是否進(jìn)行了處分具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。（2019）甘0102民初5456號(hào)民事調(diào)解書。李某擬證明雙方就同居期間購買的車輛之分割爭議，業(yè)經(jīng)人民法院調(diào)解，車輛歸其所有，其給楊某折價(jià)補(bǔ)償25000元。楊某對(duì)該證據(jù)無異議。因該證據(jù)雙方對(duì)真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均無異議，本院予以采信。
本案在審理過程中，李某提出對(duì)案涉房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人選擇了蘭州中信房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)有限公司予以評(píng)估，該公司作出中信估字（2021）第0156號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。結(jié)論：位于蘭州市城關(guān)區(qū)××路街道棗樹溝7號(hào)（甘肅省林業(yè)技術(shù)推廣總站家屬院）第2單元6層601室，在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年2月24日，每平方米單價(jià)11164元，總價(jià)款648852元。楊某及李某對(duì)該評(píng)估結(jié)論均無異議。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:楊某與李某相識(shí)于2012年，于2014年確立戀愛關(guān)系。2014年8月11日，李某因從案外人包軍彥處受讓酒館擬經(jīng)營，遂向包軍彥支付定金2000元，該款項(xiàng)系李某從ＡＴＭ機(jī)上支取的現(xiàn)金予以交付。次日，李某以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付包軍彥酒館轉(zhuǎn)讓款78005元。2014年8月13日李某與楊某開始經(jīng)營受讓的酒館。同年9月2日，李某在互聯(lián)網(wǎng)上有償給該酒館起名，將自己及楊某的出生年月日及屬相告知起名人，并給起名人注明楊某系合伙人。同年9月17日，李某因骨折病住院治療，“李金龍酒館”由楊某經(jīng)營管理。2014年11月22日，李某與酒館的房屋出租人郭鴻艷、王明金簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同，約定的租期自2014年12月8日至2015年12月8日。年租金50000元。2015年4月15日，李某、楊某在工商登記機(jī)構(gòu)給“李金龍酒館”登記的營業(yè)執(zhí)照名稱為城關(guān)區(qū)佛慈大街李金龍酒吧店，經(jīng)營者為楊某。2016年7月6日時(shí)，李某、楊某共同將“李金龍酒吧”轉(zhuǎn)讓給案外人王臣秀并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份。雙方約定轉(zhuǎn)讓酒吧內(nèi)所有固定資產(chǎn)及相關(guān)物品，轉(zhuǎn)讓費(fèi)總計(jì)110000元并一次付清。轉(zhuǎn)讓時(shí)剩余租期為2016年7月7日起至2016年12月8日。剩余租期屆滿之后，由受讓人與商鋪出租人郭鴻艷簽訂租賃合同。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議成立次日，楊某、李某總計(jì)收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)110000元。在“李金龍酒館”營業(yè)期間，支付房屋租金100000元，依據(jù)楊某的流水賬本院核算的經(jīng)營利潤239079元，減去先前支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)80000元及租金成本100000元，“李金龍酒館”的經(jīng)營兩年的總營利為169079元。
又查明，2017年2月9日，因李某個(gè)人征信存在不良記錄，由楊某與中國建設(shè)銀行股份有限公司甘肅省分行簽訂個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同1份。楊某貸款340000元，用于購買案涉601室，建筑面積58.12平方米，總計(jì)購房款420000元。借款合同約定的借款期限2017年2月9日至2040年2月9日，還款期數(shù)276個(gè)月，采用等額本息法歸還貸款本息，每月歸還2103.62元。截止2021年4月21日，該房屋貸款已歸還了49期。其中2019年3月之前李某與楊某共同歸還貸款24期，歸還本息50486.88元，2019年3月之后楊某單獨(dú)歸還貸款25期，歸還本息52590.50元。
又查明，2015年12月15日，楊某與新華村鎮(zhèn)銀行股份有限公司簽訂個(gè)人額度借款（擔(dān)保）合同1份。楊某從該行貸款50000元，借款用途為支付房租，借款期限2年，自2015年12月15日至2017年12月15日。該款楊某已清償。2015年7月24日，楊某與李某共同購買別克牌汽車一輛，購車總價(jià)款74900元，購車首付款25900元，貸款49000元，該貸款分36期清償完畢。辦理車牌、購買車保險(xiǎn)、維修車輛、處理罰款、購買車輛配件、支付車輛貸款利息等支付了28322元。依楊某所記流水賬，車輛一項(xiàng)約支出了103222.11元。2019年5月14日，楊某將李某訴至本院確認(rèn)該車輛的歸屬問題時(shí)該車貸款已清償。2019年6月10日，雙方就該車輛業(yè)經(jīng)本院審理達(dá)成和解協(xié)議，本院作出（2019）甘0102民初5456號(hào)民事調(diào)解書。主文：別克牌汽車歸李某所有，李某于2019年6月18日前一次性給付楊某車輛折價(jià)款25000元。逾期，則應(yīng)給付車輛折價(jià)款40000元。
再查明，由于楊某與李某關(guān)系不睦，雙方于2018年11月5日簽訂協(xié)議1份。約定：就共同生活期間的財(cái)產(chǎn)房屋與車輛進(jìn)行了分割。雙方同意房屋歸李某所有，李某給付楊某180000元作為補(bǔ)償，該款于2019年3月付清，楊某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。別克牌汽一輛歸楊某所有。2018年11月12日李某反悔該協(xié)議，雙方又簽訂協(xié)議書1份，確認(rèn)2018年11月5日的協(xié)議不再對(duì)雙方具有拘束力。之后，因雙方仍為同居期間購買的房屋和車輛分割問題無法協(xié)商一致，楊某遂訴至本院。
另查明，楊某與李某同居期間，雙方之間轉(zhuǎn)款情況為：自2016年4月24日至2019年2月7日，李某以微信轉(zhuǎn)賬方式支付楊某121639.31元。2016年3月2日至2018年12月31日，李某以支付寶方式支付楊某85448元。楊某為二人日常生活及向李某轉(zhuǎn)款亦支出了105355.21元。雙方所轉(zhuǎn)款項(xiàng)用于共同生活開支、歸還房屋貸款、車貸、酒吧正常經(jīng)營支出等。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)：1、案涉房屋是否系楊某與李某共同財(cái)產(chǎn)；2、案涉房屋李某是否享有共有物分割請(qǐng)求權(quán)，案涉房屋應(yīng)如何進(jìn)行分割。
一、案涉房屋是否系楊某與李某共同財(cái)產(chǎn)
本院認(rèn)為，雖楊某提交的銀行賬戶歷史交易明細(xì)清單上載明其支付了購房款首付款，但該款項(xiàng)來源于二人經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓酒館所得。該酒館最初從他人處受讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)系李某單獨(dú)支付，與楊某無涉，故二人再次將該酒館轉(zhuǎn)讓他人的所得不應(yīng)認(rèn)定為楊某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在二人同居生活時(shí)，酒館的經(jīng)營所得及轉(zhuǎn)讓費(fèi)均由楊某管理的情況下，從楊某個(gè)人賬戶上支出的購房首付款應(yīng)認(rèn)定為是以酒館轉(zhuǎn)讓費(fèi)和經(jīng)營所得予以支付，楊某主張購房款系其一人出資與事實(shí)不符，本院不予采納。李某辯稱為了結(jié)婚準(zhǔn)備購房而轉(zhuǎn)讓酒館，又以轉(zhuǎn)讓費(fèi)購房的理由本院予以采納。又因?yàn)椴糠仲彿靠钕蛋唇屹J款予以支付，從二人間經(jīng)常發(fā)生互相轉(zhuǎn)賬的事實(shí)分析，楊某與李某同居生活時(shí)二人的收入大部分由楊某管理，且用于日常生活開支、購車、歸還房貸等，李某提交的證據(jù)亦可以證明歸還的部分房屋貸款其系轉(zhuǎn)賬支付楊某，再從楊某貸款賬戶予以歸還的事實(shí)。故李某與楊某共同歸還貸款的事實(shí)本院予以認(rèn)定。案涉房屋雖登記的證載權(quán)利人是楊某，但應(yīng)為楊某與李某同居生活時(shí)共同出資購買的共同財(cái)產(chǎn)。楊某主張系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)與事實(shí)不符，本院不予采納。又因李某在訴訟過程中同意案涉房屋歸楊某所有，其只要求分得合理份額之價(jià)款即可，故案涉房屋本院確認(rèn)歸楊某所有。鑒于李某在訴訟過程中已從案涉房屋中搬離，故楊某主張李某搬離案涉房屋的訴訟請(qǐng)求，因楊某的該項(xiàng)請(qǐng)求已實(shí)現(xiàn)，故本院不再作出判處。
二、案涉房屋李某是否享有共有物分割請(qǐng)求權(quán)，案涉房屋應(yīng)如何進(jìn)行分割
就李某是否享有共有物分割請(qǐng)求權(quán)而言。本院認(rèn)為，物權(quán)法第一百零三條規(guī)定：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。本案中，楊某與李某并不存在家庭關(guān)系、就案涉房屋而言亦非合伙關(guān)系及繼承關(guān)系，在雙方就案涉房屋共有的份額未約定的情況下，視為雙方對(duì)案涉房屋按份共有。物權(quán)法第一百零四條規(guī)定：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。楊某與李某同居生活期間，李某投資酒館，由楊某主要管理酒館的經(jīng)營，后楊某亦貸款支付酒館的房租的事實(shí)，使因其付出勞動(dòng)亦投入資金，而與李某共同對(duì)酒館的盈余收入依法享有權(quán)利。楊某主張酒館系其單獨(dú)經(jīng)營，盈余收入與李某無關(guān)與事實(shí)不符，本院不予采納。李某的其他收入轉(zhuǎn)賬至楊某的賬戶由其管理等事實(shí)，以及楊某亦轉(zhuǎn)賬給李某的事實(shí)，均可以證明雙方在同居期間收入及支出未分彼此，雙方合力購房、共同歸還部分按揭貸款的目的亦是為了結(jié)婚建立家庭，故雙方未以口頭或立約的方式對(duì)案涉房屋劃分份額，依上述法律規(guī)定應(yīng)視為等額享有。物權(quán)法第九十九條規(guī)定：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。該條是關(guān)于共有物分割請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定。本案中，楊某與李某未能結(jié)秦晉之緣，依上文所述之理案涉房屋系雙方按份共有，李某主張分割房屋系依法行使其共有物分割請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利，本院予以支持。
就案涉房屋如何分割而言。物權(quán)法第一百條第一款規(guī)定：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。本條規(guī)定了共有人或協(xié)議分割共有物或請(qǐng)求人民法院裁判分割共有物的方法。本案中，楊某與李某在關(guān)系不睦時(shí)曾約定房屋歸李某所有，李某給付楊某補(bǔ)償款180000元。后因李某反悔，雙方終止了該協(xié)議。該協(xié)議的存在亦證明案涉房屋系雙方按份共有的事實(shí)客觀存在，故楊某否認(rèn)李某享有共有權(quán)而拒絕折價(jià)分割的理由本院不予采納。根據(jù)案涉房屋購買時(shí)支付的首付款為80000元，2019年3月之前李某與楊某共同歸還貸款24期的本息50486.88元，截止到2019年3月，購房款中雙方共有的部分為130486元，占比購房總價(jià)款的31.07%，以該比例計(jì)算房屋升值后的價(jià)款李某應(yīng)分得100793元＝648852元×31.07%÷2人。再酌情考慮購房首付款與李某首先投資酒館的轉(zhuǎn)讓款有關(guān)聯(lián)，酒館純收入主要由楊某支配等因素，為衡平雙方利益關(guān)系,本院酌定楊某就案涉房屋給李某折價(jià)150000元為宜,李某主張的分配款額高出的部分本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、第九十四條、第九十九條、第一百條第一款、第一百零三條、第一百零四條之規(guī)定，判決如下：

一、座落在蘭州市城關(guān)區(qū)××路街道棗樹溝7號(hào)（甘肅省林業(yè)技術(shù)推廣總站家屬院）第2單元6層601室住宅房屋歸楊某所有；
二、楊某于判決生效后立即給付李某座落在蘭州市城關(guān)區(qū)××路街道棗樹溝7號(hào)（甘肅省林業(yè)技術(shù)推廣總站家屬院）第2單元6層601室住宅房屋的折價(jià)款150000元。
案件受理費(fèi)100元,楊某負(fù)擔(dān)50元，李某負(fù)擔(dān)50元；反訴費(fèi)1950元，楊某負(fù)擔(dān)812元（于判決生效后立即付清李某），李某負(fù)擔(dān)1138元;鑒定費(fèi)5000元，楊某和李某各負(fù)擔(dān)2500元（楊某于判決生效后立即付清李某）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院。

審判長李春彥
人民陪審員蔡蘭萍
人民陪審員李慧琴
書記員徐萍

2021-07-02

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