江蘇省南通市中級人民法院
民事二審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）蘇06民終641號
上訴人（原審原告）：江蘇工程職業(yè)技術學院，住所地南通市青年中路87號。
法定代表人：陸錦軍，該學院校長。
委托訴訟代理人：高俊強，北京市盈科（南通）律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：張某，男，1963年7月9日生，住南通市崇川區(qū)。
委托訴訟代理人：倪至豪（系張某之子），男，1994年11月21日生，住南通市崇川區(qū)。
一審法院認定事實:2013年2月16日，工程學院（甲方，原名稱南通紡織職業(yè)技術學院）與國源海鮮坊（乙方，經(jīng)營者張某）簽訂《協(xié)議書》，約定甲方將位于南通市崇川區(qū)教育路14號西北角的綜合樓1-5層房屋（面積約2350平方米）及停車場地（面積約753平方米）出租給國源海鮮坊經(jīng)營餐飲、賓館，期限自2013年2月16日至2018年2月15日；年租金56萬元，提前半年支付；乙方經(jīng)營時不得擅自改變綜合樓結構，裝潢前必須將裝潢圖紙（兩套）書面提交給甲方，甲方將該圖紙報送有關部門審核并在該圖紙上簽字確認后，乙方方能進行裝潢施工，否則乙方擅自裝潢所造成的損失由乙方全部承擔；甲乙雙方于2011年2月16日簽訂的協(xié)議自行解除，以本協(xié)議為準。同日，雙方還簽訂了《補充協(xié)議》，載明《協(xié)議書》（主合同）約定的合同期滿后，國源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學院須確保國源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。上述協(xié)議簽訂后，國源海鮮坊在承租場所經(jīng)營餐飲。2013年11月19日，國源海鮮坊經(jīng)申請后核準注銷，同日南通市崇川區(qū)左右時尚海鮮坊注冊成立，經(jīng)營者為倪玲珠（系張某妻子倪玲芬的姐姐），仍由張某實際經(jīng)營。張某也繼續(xù)按約交納租金，履行租賃合同。
2018年2月12日，《協(xié)議書》約定的租賃期屆滿前，張某向工程學院支付了2018年2月16日至2018年8月15日半年的租金288400元。此后，張某分別于2018年8月20日支付半年租金288400元、2019年2月15日支付半年租金28萬元、2019年8月27日支付半年租金28萬元。2020年4月8日，張某向工程學院提交《申請報告》，載明因受疫情影響，申請：1、免房租4個月；2、教育路改造時未申請補貼，現(xiàn)一并申請減免2個月房租；3、自2020年4月16日起停業(yè)進行2個月的局部裝修；4、合同截止期限順延。2020年4月21日，工程學院回復表示：1、不同意第1點、第2點的免房租申請，若有上級減免房租文件待討論后按上級文件精神執(zhí)行；2、第3點的局部裝修申請須先將裝修方案報學校后勤基建科，審批同意后方可進行裝修，若自行裝修，相關后果自行承擔；3、不同意第4點提出的期限順延申請。上述期間，張某開始對酒店進行裝修，并于2020年4月14日支付租金9.3333萬元。2020年5月22日，工程學院發(fā)出《通知》，載明因國源海鮮坊未經(jīng)審批自行裝修，需將設計圖紙等資料提交后勤與基建處，待審批同意后再進行裝修，同時根據(jù)《江蘇省省級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》關于“房產(chǎn)租賃期限最長不得超過5年”的要求，協(xié)議到期不再續(xù)租。2020年7月16日，工程學院再次發(fā)出《通知》，載明因國源海鮮坊未按要求提交審批即自行裝修，經(jīng)通知后仍未履行，且未能按期足額支付房屋占用使用費等原因，自通知送達之日起不再與國源海鮮坊存在租賃關系，要求自收到通知后一個月內(nèi)清退房屋，結算房屋使用費，辦理交接手續(xù)。張某回復表示：1、2018年2月15日合同到期后，雙方繼續(xù)按《補充協(xié)議》約定續(xù)租五年，相應租金也如約支付，現(xiàn)這一續(xù)租期（應至2023年2月15日）尚未屆滿，工程學院要求終止合同違反了雙方約定；2、本次裝修前已報告了工程學院，工程學院亦派員到現(xiàn)場檢查，本次裝修僅是對一樓局部調(diào)整及門臉店招的裝修，不涉及整體結構，同時檢查人員未提出任何異議；3、因疫情原因提交了減免租金的申請，但工程學院未進行溝通、協(xié)商即予以否定，希望工程學院認真執(zhí)行保障民生、發(fā)展經(jīng)濟的國家政策。2020年8月14日，張某再次支付半年租金28萬元。
另查明，2020年6月29日，江蘇省發(fā)展和改革委員會等多部門共同發(fā)出《關于應對新冠疫情進一步幫扶服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力的實施意見》（以下簡稱《幫扶意見》），要求對承租省、市、縣（區(qū)）國有房屋（包括國有企業(yè)和政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋）用于經(jīng)營、出現(xiàn)困難且在省內(nèi)注冊（登記）的服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，在免收2月份租金、減半收取3-4月份租金的基礎上，再免除上半年1個月房屋租金。
一審法院認為，本案的主要爭議焦點為：1.工程學院與張某系何種租賃關系？2.工程學院是否有權解除案涉租賃關系？
關于爭議焦點1，《中華人民共和國民法總則》第五十四條規(guī)定：“自然人從事工商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)依法登記，為個體工商戶，個體工商戶可以起字號。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第五十九條第一款規(guī)定：“在訴訟中，個體工商戶以營業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營者為當事人。有字號的，以營業(yè)執(zhí)照上登記的字號為當事人，但應同時注明該字號經(jīng)營者的基本信息。”由此可以看出，個體工商戶雖有“戶”之名，但在立法體系上仍屬于自然人范疇，是自然人這種民事主體的一種特殊形式，因其法律人格往往與經(jīng)營者高度重合，故其在法律交往中所產(chǎn)生的權利義務也由經(jīng)營者承受。本案中，工程學院與國源海鮮坊簽訂《協(xié)議書》建立租賃合同關系后，因國源海鮮坊注銷登記，工程學院有權以經(jīng)營者張某為張某提起本案訴訟。同理，國源海鮮坊注銷登記后，《協(xié)議書》及《補充協(xié)議》約定的相關權利均應由張某享受。根據(jù)《補充協(xié)議》約定，五年租賃合同期滿后，如果國源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學院須確保國源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。該約定賦予了張某續(xù)租房屋的選擇權，且在張某選擇續(xù)租的情況下，與租賃合同有關的租賃物、續(xù)租期、租金等事項依據(jù)《協(xié)議書》及《補充協(xié)議》均能確定，雙方可直接依約履行，故補充協(xié)議并非預約合同?，F(xiàn)張某已于前一個租期屆滿前向工程學院交納新一年度的租金，明確表達了續(xù)租意愿，工程學院也已收取租金且未提出異議，雙方已就續(xù)租五年達成合意，形成定期租賃合同關系。
關于爭議焦點2，如前所述，工程學院與張某已形成定期租賃合同關系，工程學院以雙方系不定期租賃為由主張通知解除雙方租賃關系，一審法院不予支持。關于工程學院以張某擅自裝修、拖欠租金為由要求解除租賃關系的意見，根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，當解除合同的條件成就或者發(fā)生法定的解除事由時，解除權人可以解除合同。根據(jù)《協(xié)議書》約定，“承租方不得擅自改變綜合樓結構，裝潢前必須將裝潢圖紙書面提交出租方審核同意后方能進行裝潢施工，否則擅自裝潢所造成的損失由承租方全部承擔?！痹摋l款雖對承租方裝修作出要求，但并未將違反該約定作為出租方解除合同的事由，如張某擅自裝修造成損失，工程學院可要求其承租金的問題，經(jīng)審查，張某確未按約于2020年2月16日前交納新一年度的租金，但今年年初，受新冠××疫情這一突發(fā)性社會公共衛(wèi)生事件影響，各地餐飲行業(yè)不可避免的陷入了經(jīng)營困境，各級政府也為此紛紛出臺房租減免等政策，幫扶經(jīng)營困難的小微企業(yè)和個體工商戶。張某租賃案涉房屋系用于餐飲經(jīng)營，其也向工程學院申請了租金減免，工程學院雖未認可，但張某遲延交納租金的行為系受不可抗力因素影響，不構成遲延履行主要債務達到合同法定解除的條件。況且，在疫情有所緩解后，張某于2020年4月14日交納了2個月租金、2020年8月14日再行交納下半年度租金，表達了履約誠意。因此，工程學院以張某擅自裝修、拖欠租金為由要求解除租賃關系缺乏事實和法律依據(jù)。
本院認為，二審的爭議焦點為：1、案涉租賃合同主體問題；2、工程學院能否解除案涉合同。
關于爭議焦點1，案涉房屋租賃協(xié)議書及補充協(xié)議由工程學院與國源海鮮坊簽訂，國源海鮮坊的實際經(jīng)營人為張某，張某經(jīng)依法登記，成為個體工商戶，國源海鮮坊系張某的字號，根據(jù)張某提供的與案外人倪玲珠的合伙協(xié)議、一審法院向倪玲珠核實的情況，國源海鮮坊注銷當日所注冊成立的南通市崇川區(qū)左右時尚海鮮坊，雖登記的經(jīng)營者為倪玲珠，但實際經(jīng)營者仍為張某。個體工商戶的債務，個人經(jīng)營的，以個人財產(chǎn)承擔；家庭經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔；無法經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔,經(jīng)營者或經(jīng)營者家庭為個體工商戶合同債務的承擔者，故國源海鮮坊注銷、更名及經(jīng)營情況，系張某經(jīng)營管理范疇，不影響案涉合同主體、實際經(jīng)營者張某的權利義務，亦與案涉租賃合同的履行等無關，上訴人以此主張解除其與張某之間的租賃合同，無法律依據(jù)，本院不予支持。
關于爭議焦點2，根據(jù)一審調(diào)查內(nèi)容，工程學院主張依據(jù)法律規(guī)定解除案涉合同，理由為，雙方成立不定期租賃合同關系，其在一個月前通知張某騰退房屋。經(jīng)查，案涉房屋租賃協(xié)議于2018年2月15日到期，根據(jù)雙方補充協(xié)議約定，國源海鮮坊仍需續(xù)租的，工程學院須確保國源海鮮坊的租賃，房租可比主合同的租金提高3%，續(xù)簽期為五年。張某在租賃期限屆滿前，已經(jīng)向工程學院繳納了合同屆滿后的租金，工程學院接收該租金并未提出異議，結合補充協(xié)議內(nèi)容雙方已經(jīng)成立新的租賃合同。除法律規(guī)定外，合同可以采用書面形式，亦可采用口頭形式，現(xiàn)工程學院以雙方未簽訂書面合同為由主張解除合同，于法無據(jù)，本院不予支持。
關于租金的問題，張某在合同屆滿前以補充協(xié)議約定的比主合同租金提高3%繳納租金，符合雙方補充協(xié)議約定，雖此后其又按照原租金金額繳納，但在本院審理中其出具書面承諾，愿意增付延租期內(nèi)3%的租金，該承諾與法不悖，本院照準。綜上，本院依據(jù)其承諾將一審法院判令支付的一個月租金金額調(diào)整為48067元。對于張某已繳納租金與承諾租金的差額部分，由雙方另行協(xié)商或依法處理。
綜上所述，工程學院上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但依據(jù)二審中的新證據(jù)（張某承諾書），本院對一審判項內(nèi)容予以變更。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、變更江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院（2020）蘇0602民初4701號民事判決第一項為：張某于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付工程學院租金48067元；
二、撤銷江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院（2020）蘇0602民初4701號民事判決第二項；
三、駁回工程學院的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費4621元，減半收取計2310.5元，由工程學院負擔1840.5元，張某負擔470元；二審案件受理費4621元，由上訴人江蘇工程職業(yè)技術學院負擔。
本判決為終審判決。
審判長劉彩霞
審判員高雁
審判員陸海濱
書記員李熹
2021-07-07
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